【これが知りたかった!】賃貸の原状回復の部位別・費用相場と退去トラブル回避のポイント

賃貸住宅において、オーナーである貸主の方も、借主の方も気になることの一つが、原状回復にかかる費用ですよね。フローリング・壁紙クロスの張替えや、穴・傷の補修、設備交換などにかかる費用はどの位で、また誰が負担するのでしょう?価格相場や安く抑えるためのコツ、退去時にトラブルにならないためのポイントについて、解説します。

「原状回復(原状復帰)」とは

「原状回復(原状復帰)」とは本来、何かしらの事情により状態が変化してしまったものを、元の状態へ戻すことを意味する言葉です。

賃貸物件の所有者であるオーナーが、新しい入居者を迎えるためにリフォーム工事を発注する場合に、「原状回復」という言葉を使うことが多いです。

ただし賃貸の契約における原状回復は、厳密に言うと「入居前のきれいな状態に戻す」ということではありません。
賃借人(借主)が、故意・過失・掃除不足により居住中に破損・汚損してしまった壁紙クロスや床材などを、「破損・汚損させていなかったなら、あるべきだった状態に戻すこと」とする考え方が主流になりつつあります。

自然に経年劣化した設備については、そのままの状態で賃貸人(貸主・オーナー)へ明け渡して良い、と考えるのが基本とされています。

ちなみに原状回復工事は、壁紙や床材・ふすまなど、室内の物が対象になるパターンが多く見られます。
外壁・ベランダなどの外装については、オーナー側が定期的にメンテナンスの防水工事を発注するのが一般的であるためです。

借主には「原状回復義務」がある

借主は、賃貸借契約の終了時に、借りていた物件を原状回復して貸主(オーナー)に返還する義務を負っています。

「原状回復義務の範囲」は基本的に、通常の居住の仕方では損耗・毀損しなかったはずの箇所を修復すること、とされています。
地域の条例や、不動産契約の内容によっても規定が微妙に異なることもあり、解釈の仕方も実はさまざまで、はっきりしていない部分も多くあります。

詳しくは後述しますが、原状回復の工事費において、借主・貸主それぞれの負担額の割合は、借主の居住年数や使い方によって変わってきます。

【部位別】原状回復工事の費用相場

負担金額の割合について解説する前に、まずここでは、借主が物件を退去した後に、賃貸オーナーの方が実施する主なリフォームの工事費用について、簡単にご紹介しておきましょう。

注意点として、床・壁の傷を補修する際、たとえ施工範囲が狭くても、職人さんの出張費がかかります。
また傷・シミ汚れが一部だけであっても、同じ型番の床材・クロスがない場合や、交換した箇所/しなかった箇所の色の差がはっきり出てしまう場合には、見映えが悪くなることから全面張替えをするケースが多いです。

各部位の工事費用の目安は、以下の通りです。

フローリングの張替え・傷の補修費用 張替え = 2~6万円/畳
傷・へこみの補修 =8千~6万円
畳の交換費用 4千~3万5千円/畳
カーペット・タイルカーペットの張替え 8千~1万5千円/畳
クッションフロアの張替え 2~6万円/畳
壁紙(天井)クロスの張替え・穴の補修 張替え費用 = 750~1,500円/㎡
(+500~2,000円程度、廃材処分費がかかる場合あり)
傷・穴の補修費用 = 1~6万円
巾木(はばき)の交換費用 370~800円/m
キッチンの交換費用 システムキッチンの交換 = 50~100万円
(間口幅90~150cm位の)ミニキッチンの交換 = 15~50万円
シンク(流し台)のみの交換 = 5~13万円
コンロのみの交換 = 3万5千~25万円
トイレの交換費用 トイレ(便器)の交換 = 10~30万円
便座のみ交換/温水洗浄便座設置 = 5~10万円
洗面台の交換費用 洗面台・洗面所全体の交換 = 10~35万円
洗面ボウルの修理・交換 = 4~7万円
お風呂・ユニットバスの交換費用 独立した浴室のリフォーム = 20~80万円
2点(3点)ユニットバスの交換 = 40~75万円
バランス釜の交換 = 20~25万円
水回りの換気扇の交換費用 修理のみの場合 = 8千~2万円
浴室・トイレの換気扇交換 = 3~15万円
浴室暖房乾燥機の交換 = 10~40万円
キッチンのレンジフード交換 = 10~20万円
建具・ドアの交換費用 室内ドア・クローゼットドアの交換 = 3~10万円
浴室ドアの交換 = 5~16万円
ふすまの張替え = 2~3千円/面
ふすまの交換(新調) = 1万5千円前後/枚
障子の張替え = 2~6千円/枚
窓・サッシ・網戸・窓枠の交換費用 窓全体の交換 = 10~50万円/ヶ所
サッシの交換 = 3~5万円/ヶ所
網戸の張替え・交換 = 3~5千円/枚
窓の外枠(木枠)の修理・交換 = 2~6万円/ヶ所
柱の交換・傷の補修費用 部分補修の場合 =1~6万円
傷が多く交換が必要な場合 =5~10万円
ハウスクリーニング 1万5千~7万円
(※1R~2LDKの集合住宅の場合)

万一、下地まで劣化している場合には、こちらでご紹介した金額を超える工事費用が発生します。
最終的にかかる値段については、必ず現地調査の際にリフォーム業者に確認してください。

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フローリングの張替え・傷の補修費用

フローリングの1畳あたりの張替え費用は、元々あった床材をすべて撤去して新しく張る場合は3~6万円、既存の床の上から重ね張りできる場合は、2~5万円です。

採用するフローリング材によって費用が変動しますが、マンション・アパートの場合は、下の階に音が響かないよう、防音性の高いフローリング材を使用する必要があります。

>> 床の張替えリフォームの費用相場

傷・へこみの補修費用は、施工範囲が1㎡以下であれば8千~3万円前後位です。
補修箇所が多い場合には、6万円位かかることもあります。

畳の交換費用

畳の交換方法には、3種類あります。
まず畳の片面がきれいな場合は「裏返し」、畳の表面を張替える場合には「表替え」をすればOKですが、畳の本体全体を新しくしたい場合には「新調」します。

畳・ふすま・障子といった和室の内装材にはさまざまな等級がありますが、一般的な賃貸住宅の和室であれば、たいていは最もグレードの低い商品を使用します。

安価な量産品を使った畳のリフォーム費用は、裏返しなら4千円、表替えなら5千円、新調なら1万円前後です。
高級な畳に新調する場合は3万5千円以上かかることもありますが、賃貸物件であまり高級な商品を選択する必要はないでしょう。

>> 畳の張替えの値段・時期の目安は?裏返し・表替え・新調(交換)の違い
>> 和室リフォームの費用相場

【畳からフローリングに交換する場合の費用】

畳からフローリングへの交換は、厳密に言うと原状回復工事ではありませんが、和室よりも洋室の需要が高い傾向があることから、他の工事と一緒に実施する方が増えているため参考までに費用相場を記載しておきます。

畳からフローリングへの張替えは、床材だけではなく下地材も変更する必要があるため、1畳あたりの工事費用は、3万~4万5千円位とやや高額です。
だいたいの総予算をリフォーム業者に確認してから施工するかどうかを決めると良いでしょう。

>> 和室を洋室にリフォームする場合の費用相場

カーペットの張替え費用

カーペットの張替え費用は、1畳あたり8千~1万5千円位です。
1枚の大きさが40~50cm角位のタイルカーペットの張替えの場合は、1畳あたり1万円前後の費用がかかります。

>> カーペットの特徴・張替え費用
>> タイルカーペットリフォームのポイント・費用相場

洗面所のクッションフロアの張替え費用

クッションフロアは、洗面所やトイレに採用されることが多いビニール製の床材です。
張替え費用は1畳あたり1~3万円ですが、洗面台やトイレ本体を一度取り外してから施工する必要がある場合は6万円近くかかります。

>> クッションフロアの特徴・張替え費用相場

壁紙(天井)クロスの張替え・穴の補修費用

壁紙・天井クロスの張替え費用は、1㎡あたり1,000~1,500円です。
グレードの低い壁紙を選べば、1㎡につき750~800円位で施工できる場合もあります。

また、別途500~2,000円位の廃材処分費がかかることもあるので、見積書の内容をよく確認しておきましょう。

なお壁紙の工事費用は業者によって「m(メートル)単価」で作成する場合と「㎡(平米)単価」で表記する場合とがあるため、見積書を確認する際には気を付けましょう。

>> 壁紙クロス張替えのよくある失敗例と費用の見方
>> 天井リフォームの種類と費用

物をぶつけてしまった際にできた壁紙の穴の補修は、おおむね1~3万円の費用がかかります。
ただし、大きな穴をあけてしまい、壁紙をはがして石膏ボードも交換が必要な場合には、総額で6万円位になることもあります。

ちなみに石膏ボードの交換費用は、1㎡あたり約1,500~3,000円です。

巾木(はばき)の交換費用

巾木(はばき)とは、床と壁紙の間の部材です。
掃除機や家具を壁紙にぶつけないよう保護し、また内装のデザインを引き締める役割も果たします。

壁紙や床材の交換の際には、この巾木も一緒に取り換えることが多いです。
巾木の交換費用はサイズ(高さ)やグレードにもよりますが、1mにつき370~800円程度です。

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キッチン/ミニキッチン/シンク/コンロの交換費用

システムキッチン全体の交換費用は50~100万円、間口幅が90~150cm位のミニキッチンであれば約15~50万円です。

>> キッチンリフォームの費用相場
>> ミニキッチンリフォームの費用とおすすめメーカー

シンク(流し台)のみの交換で済む場合は、約5~13万円で施工できます。

また、コンロのみを取り換える際は、ガスからガスなら3万5千~18万円、IHからIHなら5~21万円程度のコストがかかります。
入居者対策としてガスコンロをIHへリフォームする場合の費用は、9~25万円程度です。

なお、シンクやコンロのみの取り外しができない機器の場合は、キッチン全体を丸ごと交換しなくてはなりません。

>> シンクの種類と交換費用
>> IHとガスコンロの比較・交換費用

トイレの交換費用

トイレ本体を交換する場合の費用は、10~30万円です。
破損してしまった便座部分のみを交換する場合や、人気の温水洗浄便座(ウォシュレット)を設置する際には、5~10万円でリフォーム可能です。

>> トイレリフォームの費用相場

洗面台・洗面ボウルの交換費用

劣化した洗面台本体や洗面所全体をリフォームする場合の費用は、10~35万円程度です。
固い物を落としてしまい、割れてしまった洗面ボウルのみの交換が必要な時には、約4~7万円かかります。

>> 洗面台・洗面所リフォームの費用相場
>> 洗面ボウルの交換費用と陶器・樹脂・ホーローの違い

お風呂・ユニットバスの交換費用

一般的なユニットバスのお風呂全体をリフォームする場合には、20~80万円の費用がかかります。
浴室のサイズや、交換する浴槽・壁材などの素材によって金額が変動します。
お風呂のタイルの補修・交換であれば、予算は3~10万円位です。

>> 浴室リフォームの費用相場
>> 浴室タイルの補修・張り替えの費用相場

【2点ユニットバス・3点ユニットバスの交換費用】

一人暮らし用の物件に多い、洗面台とお風呂が一緒になった2点ユニットバスや、トイレも同室にあるタイプの3点ユニットバスを丸ごと交換する場合には、リフォーム費用は40~75万円位です。

【バランス釜の交換費用】

比較的新しい物件では見られなくなってきましたが、一人暮らし向けの部屋によくあるバランス釜を交換する際には、約20~25万円の施工費用がかかります。

水回りの換気扇の修理・交換費用

キッチンやトイレ・浴室の換気扇のリフォーム費用相場は、修理のみなら約8千~2万円、本体を交換する場合は3~15万円です。
室内干しができる「浴室暖房乾燥機」を交換する際には、10~40万円のコストがかかります。

システムキッチンに多いタイプの「レンジフード」の場合、交換費用は10~20万円位は必要です。

>> 浴室の換気扇交換の方法と費用
>> 浴室暖房乾燥機の費用・おすすめ品
>> レンジフードの交換費用とお掃除簡単な人気商品

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建具・ドアの交換費用

室内ドアを交換する費用は、ドアの形状・素材によっても金額が異なりますが、クローゼットやトイレのドアなら3~10万円、防水性が必要とされる浴室ドアの場合は5~16万円程度かかります。

>> 室内ドアのリフォーム費用
>> クローゼットリフォームの種類・費用・注意点
>> 浴室ドア・ドアノブ交換の費用

ふすま・障子の張替え費用は、採用する和紙やデザインにこだわると、1面あたり5千~1万5千円以上と高額になってしまいますが、賃貸住宅では低グレードの物を使用することが多いでしょう。
たいていの場合、ふすまの張替えなら1面あたり2~3千円、障子の張替えなら1枚あたり2~6千円位で済みます。

建て付けが悪くなってしまったふすまを新調する場合には、1枚につき1万5千円前後の費用がかかります。

窓・サッシ・網戸・窓枠の交換費用

窓のリフォームは、採用する窓ガラスやサッシ枠の素材のほか、窓自体の大きさによっても金額が変動します。

窓のサッシ・ガラスを含めて全体的に交換する場合の費用は、1ヶ所につき10~50万円です。
サッシのみを交換する際は1ヶ所あたり3~5万円、網戸の張替え・交換を行う場合は1枚につき3~5千円位の施工費がかかります。

なお、窓の外枠(木枠)を修理・交換する際の予算は、1ヶ所2~6万円位と考えておきましょう。

>> 窓・サッシリフォームの費用相場
>> サッシは塗装で補修・メンテナンス可能?窓枠交換との費用も比較!

柱の交換・傷の補修費用

汚れてしまった柱をリフォームする場合、部分補修程度なら1~6万円の費用で済むでしょう。
ペットの引っかき傷などの範囲が広く、柱の交換が必要になる場合には、約5~10万円のコストがかかります。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングの費用は、部屋の広さやクリーニングする部位によって多少異なりますが、集合住宅で1R~2LDKの広さの部屋全体を清掃する場合、総額で1万5千~7万円位になるケースが多いです。

【ハウスクリーニングはトラブルが多いため注意】

ハウスクリーニングは基本的に貸主が負担するものと考えられており、実は退去時の支払い義務について一番トラブルになりやすいものです。

ただし入居時の契約書の「特約」に記載されている場合には、ハウスクリーニングの費用は居住していた借主が負担しなくてはいけないパターンがあります。

具体的には、以下のすべての条件を満たしている場合、借主側にハウスクリーニング費用を請求して良いとされています。

①「賃貸借契約書」内に、ハウスクリーニング費用を貸借人(借主)が負担する旨、記載がある
②契約書に記載されている負担金額が明確であり、かつハウスクリーニングの相場通りの料金である
③仲介した不動産会社などから口頭で説明があり、借主側も認識・合意した

不明な点やあいまいな点は、あらかじめ貸主・借主の間で明瞭にしておくことが望ましいですが、両者の間で解決できない場合には、国民生活センターや、お住まいの地域の不動産相談窓口に問い合わせてみましょう。

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原状回復費用を安く抑えるなら相見積もりが◎

オーナーの方の立場からすると、1日でも早く原状回復工事を完了し、次の入居者を迎えたいものですよね。
しかし、工事費用をきちんと抑え、また、悪徳業者によるずさんな工事を回避したい場合には、なるべく複数のリフォーム業者に見積もりを依頼し、価格や工事の提案内容を比較することをおすすめします。

>> リフォーム相見積もりのマナー・注意点

水回りリフォームはまとめて行うほうがお得

物件のリフォームをする際には、キッチン・浴室・トイレといった水回りは、まとめて工事しておくと良いでしょう。

いずれの設備も10~20年に一度のサイクルで劣化するため、メンテナンス時期がほぼ同じであり、かつ配管工事と内装工事をまとめて行うと作業が効率的であることから、結果的には別々にリフォームするよりも施工費が安く済むケースがほとんどです。

「洗面台は新しくてきれいな分、お風呂の古さが目立つ」など見映えの問題も出てきてしまうため、できれば住宅設備は一緒に交換しておきましょう。

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原状回復費用は誰が負担する?
賃貸における「ガイドライン」とは?

リフォーム業者への原状回復工事費の支払いは、基本は物件の貸主であるオーナーや管理会社が行います。
借主が負担すべき修復工事の費用については、後から請求されることが一般的です。

なお、借主側がリフォーム業者を選べるケースは滅多にありません。
借主側は「とにかく最も安い業者を選びたい」と考えることに対し、貸主側は「多少費用がかかっても、施工が一番丁寧な業者を選びたい」と思うことが多いためです。

借主の方がご自身でリフォーム業者を探したい時には、必ずオーナーの許可を得ましょう。

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に

民間の賃貸住宅での賃貸借契約では、退去時に「貸主・借主のどちらが原状回復工事費用を負担するのか」で揉めてしまうことが多々あります。

このようなトラブルを未然に防止するため、国土交通省ではホームページに『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』およびガイドラインの位置付けの解説ページを公開しています。

1998年3月に「賃貸住宅標準契約書」の基本的な考え方や、裁判の例などを考慮した上で、原状回復費用負担のあり方について、妥当と思われる一般的な基準を取りまとめたものです。
2011年8月に「裁判事例及びQ&A」を追加するなど、改訂も随時行われています。

同ガイドラインでは、原状回復は『借りた当初の状態に戻すことではない』ことを明確化しており、『経年劣化や、借主の「通常の使用」による損耗箇所などの修繕費用』については、居住していた本人ではなく、貸主が負担するのが基本とされています。
(※ただし入居時に交わした賃貸契約書に、原状回復工事の範囲について明記されている場合は、原則として書類の内容に従う必要があります。)

「通常の使用」の定義をクリアにするのは難しいため、貸主・借主の負担範囲の考え方としては以下のように明言されています。

経年劣化・入居率アップのためのリフォームは貸主が負担

年数の経過や自然災害によって劣化してしまう物や、居住者が部屋を丁寧に扱っていても付いてしまう傷などについては、貸主側の負担と定められています。

具体的な一例をあげると、雨漏り跡や、窓際のフローリングの日焼け、冷蔵庫を置いていた裏側の壁紙クロスの汚れ(電気焼け)、地震のために割れてしまった窓ガラス、などの修復工事です。

なお、既存の物よりもグレードの高いキッチンに交換する、畳をフローリングへ交換する、などの入居率アップ対策のためのリフォームを行う場合も、原状回復には当たらないため、貸主側が支払う必要があります。

ペットによる傷や、タバコの臭いは借主負担になることが多い

通常の使用であれば傷や汚れが残らないはずだった箇所の工事費については、借主が一部負担することになります。

例としては、飲み物をこぼした時にできた床のシミやカビ、ペットのいたずらで付いてしまった傷・アンモニア汚れ、タバコの臭いが付いてしまった壁紙などは、借主側も修復費用を支払う必要があります。
これは、「日々の掃除や、ペットのしつけ・喫煙場所の配慮を怠っていなければ、付かなかったはずの傷・汚れ」と判断されるためです。

なお、修繕費用の全額を借主が負担する義務はありません。
国交省のガイドラインによると、原状回復費用の負担割合には、減価償却の概念が適用されます。

壁材であれ水回り設備であれ、築年数や居住年数が経つほど劣化してしまうため、建物や設備の価値は自然に減っていきます。
借主の居住年数に合わせて、一部の費用を貸主側も負担することになります。

例えば、借主が2年居住した場合と8年居住した場合とでは、後者のほうが室内の設備が劣化していて当然であり、また長く借りていた人はその分、貸主に家賃を多く納めていることも考慮される必要があります。

【借主の過失による現状回復費用の負担割合の計算例】

参考までに、退去時のトラブルで最も多い「壁紙クロス」の原状回復費用の負担額の割合の計算の仕方をご紹介しておきましょう。

基本的に、壁紙クロスの耐用年数は6年とされています。
2年間居住した借主が壁紙を汚してしまい、張替え・修繕費に1万円かかったと仮定します。

・壁紙の修繕費用 = 10,000円
・借主の居住年数 = 2年(24ヶ月)
・壁紙クロスの耐用年数 = 6年(72ヶ月)

この内、借主が負担する割合は以下のように計算されます。

1 - (24 ÷ 72) = 0.66
【減価償却資産(残存価値) = 66%】

借主が負担すべき費用は、(壁を汚さなかったら残るはずだった)壁紙の残存価値の部分のみであるとされ、今回のケースだと修繕費の内66%、ということになります。
ここから算出される、借主・貸主それぞれが負担する金額は以下の通りです。

・借主が負担する費用 = 10,000円 × 66% = 6,600円
・貸主が負担する費用 = 10,000円 - 6,600円 = 3,400円

なお、上述した計算方法は一例であり、すべての物件・設備に適用されるわけではありません。
鉄筋か木造かといった建物の種類や、地域の条例、契約書の内容などによっても、原状回復費用の負担割合は左右されるため、必ず貸主・借主がお互いに納得できるよう相談して決定しましょう。

借主負担の場合は敷金内で相殺できることも

借主が負担すべき修復費については、入居時に支払っている「敷金」の範囲内で賄えたという例も多くあります。
ただし、敷金をそもそも払わなかった/敷金では足りなかったという場合については、借主がさらにその分の金額を支払う必要があります。
逆に、敷金よりも低い金額で原状回復工事を完了できた場合には、貸主は借主へ残額を返却するべきです。

敷金の返却に関するトラブルは毎年多いので、原状回復工事費に関するお互いの負担額について、必ず確認するようにしましょう。

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原状回復費のトラブル回避のためには双方立ち会いを

退去時の部屋の状態確認の際には、オーナーと借主が一緒に立ち会い、補修が必要な箇所について確認することが大切です。

借主が立ち会いできず、後から高額請求されたトラブルも多いです。
万一納得できない場合は、写真や書面を使って少額訴訟をできた例もありますが、できる限り双方の都合が良い日程を調整して、どの箇所の工事がどちら側の負担になるか、1つ1つ確認しておきましょう。

借主が見積書にサインしていない場合は請求できない

ちなみに退去立ち会い時に、借主に対して原状回復費の「精算書」や「見積書」にその場でサインを求めたため、トラブルに発展したケースは多いようです。

借主側には、すぐに見積書にサインをする義務はありません。
「サインをしないとその分の余計な家賃が発生する」こともないため、借主側は負担額の割合に納得がいかなければ、サインせず一度持ち帰ることができます。

もちろん、借主側がサインをした後でも、消費者生活センターや弁護士と相談して、負担費用の変更を依頼する権利もあります。

借主の方は急いでサインをしないように気を付け、また貸主の方は後にトラブルにならないよう、借主の方へ請求したい工事内容について綿密に説明するよう心がけましょう。

原状回復・退去時におけるトラブルは国民生活センターへ相談

万一、原状回復費用や敷金の返還についてトラブルになってしまった場合には、第三者に相談の上、貸主・借主間で交渉することが大切です。
独立行政法人・国民生活センターにも相談できますが、自治体によって条例が異なるため、同センターの公式サイトから近所の消費者生活相談窓口を探し、直接問い合わせるとより確実な情報を得やすいかもしれません。

何か起きた場合は一人で悩まず、まずは第三者の指示を仰ぎましょう。

貸主の方も借主の方も、お互いに穏やかな気持ちで退去手続きを行えると良いですね。
また、次の入居者の方に快適に使ってもらうためには、原状回復工事を優良な業者に任せることも大切です。

当サイト・リショップナビでは、「原状回復工事」や「入居者アップ対策のためのリフォーム」の経験が豊富な施工業者を多数ご紹介しております。
適正価格で、安心の原状回復工事を実現したい方は、ぜひともご活用ください。

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更新日:2019年12月3日
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