空き家リフォーム・リノベーションの費用と事例!補助金の例やメリット・デメリットは?

ご自身が「暮らすため」あるいは「賃貸や売却で利益を得るため」といった理由から、空き家のリフォーム・リノベーションを検討する方が増えつつあります。「古い空き家を所有し続けることにより、固定資産税が高くなってしまわないか」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。とは言え、リフォームの際には工事費用がいくらかかるか、またどのような工事が必要か、心配な方もきっと多いはず。そこで今回は、空き家のリフォーム・リノベーションのメリットとデメリット、必要な工事の決め方やその費用、施工事例、活用しやすい補助金の例など、詳しくご紹介します。

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空き家のリフォーム・リノベーションは目的を明確に

空き家のリフォームについて、悩みを抱えている方は数多くいらっしゃいます。

すでに親元を離れてマイホームを持っている方は、相続した不動産の使い道に困っているかもしれませんね。
あるいは、ご自身で住むためにリフォームしたい、賃貸に出したい、といった希望はあるものの「どのような工事をして良いか、予算内でおさまるか」と不安な方もいらっしゃるでしょう。

空き家は適切なメンテナンスを行っておかないと、今後思わぬリスクが発生することもあります。

特に、誰も住む予定がないまま空き家を所有している場合、固定資産税などを気にかけている方も多いでしょう。
状態の悪い空き家を放置し続け、行政から「特定空き家」と認定されてしまうと、「住宅用地に係る特例」措置が解除され、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がってしまいます。

年数が経った物件であるほど、なるべく早めに対応したいところですよね。
しかし適切なリフォーム方法を考えるためには、工事の目的を明確にすることが大切です。

そこでまずは、空き家リフォームのメリットやデメリットについて、確認しておきましょう。

空き家リフォーム・リノベーションのメリット

資産価値の増加

空き家は、日常的に窓を開けて空気を入れ替えることがないため、湿気が内部に溜まりやすいという欠点があります。
木造住宅の場合は木材が傷みやすく、さらに高温多湿によりカビや虫が発生することもあります。
また、さほど状態はひどくなくても、壁紙などは徐々に汚れていってしまいます。

このような劣化した建物を、リフォームやリノベーションで蘇らせれば、「資産」としての価値がアップすることになります。
ご自身が「居住」する場合には快適に暮らしやすく、また「売却」や「賃貸」が目的の場合も、買い手や借り手が見つかりやすくなりますね。

倒壊・犯罪のリスク軽減

空き家を放置すると「倒壊」や、空き巣などの「犯罪」の危険性が増大します。
万が一倒壊してしまうと近所に迷惑がかかることもありますし、誰かに損害を与えてしまった場合、賠償責任を負う事態に発展してしまいます。

今後、いつ誰が居住していくかにかかわらず、老朽化している物件をリフォームしておくことで、安全性を確保できるでしょう。

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空き家リフォーム・リノベーションのデメリット

空き家をリフォームする際の一番のデメリットは、やはり「費用がかかる」ことでしょう。

特に、空き家にしたまま長年経過しているという場合には、修繕するつもりでもフルリノベーション規模の工事になり、費用が高くなりがちです。
また、1981年よりも前に建築された住宅の場合は、旧耐震基準を元に設計されているので、耐震補強が必要になる可能性があります。

以下から、空き家のリフォームにかかる工事費用について具体的に解説するので、ぜひ資金計画などの参考にしてみてください。
築年数が経っている場合には、耐震リフォームにも対応できる業者と相談しながら、予算に合った工事プランを考えていくと、より確実です。

どこを優先するべき?空き家リフォーム・リノベーションの費用相場

一口に「空き家」と言っても築年数や劣化具合はそれぞれ違います。
空き家になっていた期間が短く、築年数が浅い物件ならそれほど手を加えないで最低限のリフォームで済むこともあります。

逆に、築年数が古く「空き家歴」が長いと、全体的なリノベーションをしなければならないこともあるでしょう。
特に、構造部分の劣化やシロアリ被害、耐震性や断熱性などは、ご自身では判断できないことも多いため、プロにチェックしてもらうことが重要です。

不安な方は、本格的にインスペクション(住宅診断)してもらうことをおすすめします。
インスペクションは5~10万円位の費用で実施できるので、診断結果をもとに、工事内容を具体的に決めると良いでしょう。

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【工事内容別】リフォーム価格の目安

それではここで、壁紙や水回り設備の交換費用、耐震補強や断熱リフォームなどの価格目安を確認しておきましょう。

ちなみに湿気・カビの悩みがある場合や、防犯対策・断熱対策を強化したい場合には、内窓(二重窓)の設置がおすすめです。

内容 費用相場
壁紙交換 1千円/㎡
床材張り替え 1~7万円/畳
トイレ 20~50万円
風呂 ユニットバス交換 = 50~150万円
在来浴室からユニットバス = 100~150万円
キッチン 50~100万円
洗面所 10~50万円
外壁 50~350万円
(※平屋で外壁塗装する場合は、20~50万円と低価格で実施できる場合あり)
屋根 50~350万円
耐震補強・改修 25~150万円
断熱リフォーム 4千~3万円/㎡
内窓(二重窓)の設置 8~15万円/箇所
シロアリ対策 駆除・予防リフォーム = 1,800~3,500円/㎡
(※一定の平米数・坪数までは一律料金の場合もあり)
シロアリ被害による劣化箇所補修、基礎補強=30~300万円(劣化具合による)
雨漏り修理 1~45万円/箇所

>> 耐震診断・リフォームの費用相場
>> 断熱リフォームの種類・費用
>> 雨漏り診断・修理の費用

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複数箇所をまとめて工事する場合の費用について、もう少し詳しくお話ししましょう。

部分的なリフォームをしたい場合

壁紙・床を部分的に交換する工事や、トイレ・キッチン・浴室などを一緒にリフォームする場合なら、合計で数十万~500万円以内に収まります。

水回りは特に劣化しやすく、古いタイプから最新式の設備に変えることで家全体の機能性がアップするので、優先的にリフォームしたいですね。

空き家を「売却」もしくは「賃貸」にする場合は、壁紙が汚れていると嫌がる方が多いため、綺麗なクロスに交換しておきたいところです。

【売却目的なら、最低限のリフォームに抑えるのもあり】

中古住宅購入者の中には、ご自身でリノベーションをすることを前提として「古い物件でもOK」と考える方も多くいます。

このような方に向けて建物を売却するなら、柱や壁の補強、カビの生えた壁紙を張り替える、外壁を修繕するなど、見た目の不快感を取り除く最低限のリフォームで良い場合もあります。

なお、壁や床が抜け落ちている、雨漏りしている、といった劣化が激しい住宅は、購入意欲が下がる/入居者との間でトラブルになる、といった問題が出てくるので、念のため不備がないかチェックしておきましょう。

総合的なリノベーションをしたい場合

水回り設備を全体的に入れ替え、各部屋の内装や建具なども全面的にリフォームする場合には、予算にも工事期間にも、余裕を持っておきたいところ。

築10年以上の一戸建てやアパート1棟を所有されている場合には、外壁・屋根のリフォームも必要な場合があります。

リノベーションをする際の費用目安は、マンションなら250~1,000万円/戸、一戸建てなら500~2,000万円ほどです。

ただし、建物の老朽化具合や、新しく選ぶ設備の違いによっても、価格が変動します。
300~500万円で古民家をリノベーションできたパターンもあるので、まずは空き家の工事が得意な業者と相談してみると良いでしょう。

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空き家リフォーム・リノベーションの事例・工期

参考までに、当サイト・リショップナビに加盟している施工会社が、空き家のリフォーム・リノベーションを行った例もご紹介します。

事例1
雨漏り補修も兼ねた外装リフォーム

住宅の種類 一戸建て
築年数 40年
リフォーム費用 200万円
施工日数 48日
空き家状態のご実家にて、雨漏りにより天井が落ちていたので、劣化箇所を中心に、外装をリフォーム。動物の侵入でフンが残っていることも多かったので、土の部分を土間コンクリートに変更。草の手入れも楽になりました。

>> このリフォーム事例を詳しく見る

事例2
賃貸用マンションのリノベーション

住宅の種類 マンション(RC造)
築年数 30年
リフォーム費用 250万円
施工日数 45日
5年間空き家だった賃貸用のマンションで、リノベーションを実施。内装や水回りを一新し、家賃相場や不動産屋探しまで、施工会社がサポート。工事をしてから2週間後に、入居者様が無事に決定しました。

>> このリノベーション事例を詳しく見る

事例3
築50年の空き家を再生リフォーム

住宅の種類 一戸建て
築年数 50年
リフォーム費用 300万円
施工日数 30日
今まで空き家だった一戸建てを、住みやすいようリフォーム。施工面積は合計100㎡で、キッチン・浴室の位置変更および設備交換、トイレの工事、そして排水経路・利便性確保のため浄化槽の設置も行いました。

>> このリフォーム事例を詳しく見る

リショップナビでは上記の他にも、空き家や古民家のリフォーム・リノベーション実績がある施工業者を多数ご紹介しています。
お打ち合わせ・お見積りは無料ですので、予算や建物に合った工事プランを、提案してもらってみてはいかがでしょうか?

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空き家リフォーム・リノベーションの補助金、減税、ローン制度

近年、国内の空き家の数は増加傾向にあります。
総務省が5年毎に実施している『住宅・土地統計調査』のデータによると、2013年の時点で空き家の戸数は約820万戸を超え、日本の住宅総戸数から見た空き家の割合は13.5%になっています。
今後、ますます空き家率は高くなると予想されています。

かつての日本では、結婚後も親との同居は珍しいことではありませんでしたし、兄弟も多かったので家を出た子どもたちのいずれかが実家に戻って引き継ぐ家庭も多かったものです。

しかし、現在の日本では子どもの数は年々減少し、さらに実家を出て独立した子が新たな家を持つケースも多いため「実家を相続=空き家にするしかない」という方が増えています。

このような問題を解決するため、空き家対策の補助金や減税・ローン制度が、現在たくさん用意されています。

空き家リフォーム・リノベーションの補助金は多数あり

空き家のリフォーム・リノベーションのための補助金は、様々な自治体が支給しています。
ご本人が居住する場合、賃貸に出す場合、どちらであっても補助対象となるケースも多いので、活用しやすいでしょう。

例として、神奈川家海老名市の補助金の内容を見てみましょう。

【空き家活用促進リフォーム助成金(神奈川県海老名市)】

<概要・要件>

■海老名市内にある戸建住宅、もしくは店舗などとの併用住宅の住宅部分が対象(共同住宅の空き住戸は対象外)
■完工後に居住用として賃貸・売却、もしくは申請者本人やその親族が居住すること

※申請時に6ヶ月以上居住がない空き家となっている住宅が対象
※空き家の購入者および空き家賃借人による申請の場合は、居住のない期間が6ヶ月未満でもOK
※上記の他「固定資産税の滞納がない」などの要件あり
<主な工事内容>

浴室・トイレ・キッチン・洗面所のリフォーム/増築・改築・減築/電気設備工事/外壁の塗装や張り替え/屋根の塗装や葺き替え/オール電化住宅工事/断熱改修/耐震改修/防音工事、他
<補助金額>

税抜き10万円以上の工事に対し、2分の1の金額を助成(※ただし上限50万円)
<申請受付期間および工事期間>

・申請受付=2018年4月16日~2018年12月28日(※土日祝を除く。予算の範囲内で、先着順に受付)
・工事日=補助金の交付決定後に着工、および2019年3月29日までに実績報告を行える状態にすること

なお「耐震」工事や、断熱性を確保するための「省エネ」リフォームなら、空き家対策以外の補助金制度を申請できる場合があります。
2018年度分は終了してしまいましたが、国が実施する「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)」などの補助金も人気があります。

また工事内容が多くなりそうなら、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の対象になるかもしれません。

>> どんなリフォーム・リノベーションが補助金を活用しやすい?

地域の補助金制度に詳しいリフォーム会社であれば、活用しやすいプランについてアドバイスしてくれるでしょう。

耐震・省エネリフォームは減税対象になりやすい

ちなみに耐震改修や省エネリフォームを実施する場合は、減税制度も利用しやすいというメリットがあります。
主に「所得税の控除」と、「固定資産税の減額」の2パターンを申請できる方が多いでしょう。

【所得税の控除】

所得税の控除は、以下の3種から選べます。
原則として、本人が居住するためのリフォームの場合に適用されます。

所得税控除の種類 対象者、控除額、期間
「住宅ローン」減税 【耐震・省エネ共通】
●10年以上の住宅ローンがある場合が対象
●ローンの年末残高の1%を控除(10年)
●控除額上限 = 400万円
「ローン型」減税 【基本、省エネのみ】
●5年以上のリフォームローンがある場合が対象
●指定のリフォームにかかるローンの年末残高の2%を控除(5年)
●控除額上限 = 25万円
「投資型」減税 【耐震・省エネ共通】
●ローンの借入があるかどうかを問わず、申請可能
●標準的な工事費用相当額の10%を控除(1年)
●控除額上限 = 25万円

【固定資産税の減額】

固定資産税の減額については、「省エネ」リフォームの場合は、本人が居住するための工事の場合に適用されるのが原則です。
一方「耐震」リフォームを実施した場合は、本人が居住するためだけではなく、賃貸住宅として使用するためであっても、減税対象となります。

固定資産税の減額の対象者、控除額、期間
【耐震】
●本人居住のため・賃貸に出すため、いずれの場合も対象
●固定資産税の1/2を軽減(家屋面積120㎡まで、1年度分)

【省エネ】
●本人が居住する場合が対象
●固定資産税の1/3を軽減(家屋面積120㎡まで、1年度分)

>> どんな工事がリフォーム減税制度の対象?

ところで、時々「リフォームをすると固定資産税が上がるのでは」と気にされる方がいらっしゃいますが、確認申請が必要となる増築工事などにあたらなければ、基本的には固定資産税は上がりません。

ただし地域によって基準は違うので、念のため確認申請などに詳しい業者と相談したほうが無難です。

建築士が在籍している業者であれば、確認申請の有無をチェックしやすい他、減税制度の利用時に必要な「増改築等工事証明書」の発行もしてもらえるので、スムーズでしょう。

空き家改修向けのローンも豊富

「ローンを組みたいけど、利用できるか心配……」という方も、ご安心ください。
本人が居住するか、賃貸として使用するかにかかわらず、無担保で借りられる「空き家リフォーム向け」のローンもたくさんあります。

この他にも、ご自身が居住するためのリフォームローンであれば、やはり無担保で借りられる商品の選択肢が多くあります。

>> リフォームローンの選び方・担保の有無・金利相場

「今すぐにリフォーム資金の用意が難しい」という方は、ファイナンシャルプランナー在籍など、ローンに詳しいリフォーム会社と相談してみるのもおすすめです。

予算や目的などにより、空き家のリフォーム・リノベーションにおける悩みは人によって様々です。

経験豊富なスタッフと相談し、ご希望に合った助言や提案をしてくれる業者に、工事を任せることが大切です。

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>> リフォーム費用相場はどれくらい?
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更新日:2018年12月17日
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