長期優良住宅化リフォームの基準・費用相場・業者の選び方!補助金や減税制度もご紹介

環境に優しく、定期的なメンテナンスを行うことで何世代にもわたって住み続けられる「長期優良住宅」。一戸建てでもマンションでも、補助金や減税制度を活用しやすいという理由から、リフォームを検討されている方もいらっしゃると思います。しかし、長期優良住宅化リフォームの具体的な施工基準や、工事費用、補助金申請の方法や業者探しなど、気になることも色々ありますよね。そこで長期優良住宅化リフォームにおける、施工費用の目安や、メリット・デメリット・注意点について、ご紹介します。

(※記事内情報引用元:YKK APホームページより)

長期優良住宅(認定長期優良住宅)とは

「(認定)長期優良住宅」は、長期にわたって良好な状態を維持するために設計され、自治体に申請後、認定を受けた住宅のことです。
2009年6月4日より施行された国交省の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」により推進され、基準が定められています。

建て替えることなく、定期的なメンテナンスで一つの住宅を保つことができれば、何世代にもわたって住み続けることができるだけでなく、環境問題の改善に繋がります。

このため長期優良住宅へのリフォームが推進されており、補助金制度や減税制度などが充実しているのです。

長期優良住宅の施工基準・主なリフォーム内容(戸建て・マンション)

ご自宅を「長期優良住宅」と認定されるようリフォームするためには、既存の一戸建て住宅、マンション(共同住宅)ともに、以下の条件を満たす必要があります。

■リフォーム前の、インスペクション(住宅診断)実施
■リフォーム完了後に、一定の耐震性の確保および劣化対策がされており、かつ省エネ性や維持管理の容易性がある状態になるよう、工事すること
■リフォーム工事履歴、維持保全計画の作成

もう少しわかりやすく言うと、まず建物に必要な耐震性や耐久性が確保されているどうかを「インスペクション(住宅診断)」で確認します。

インスペクションの結果によっては、耐震補強、シロアリ対策、天井・床下への点検口の追加などの工事が必須となります。
また、タイル張りなどの在来工法浴室の場合には、ユニットバスへのリフォーム工事も必要となります。

以上の項目の他に、省エネ性を向上する改修(例:窓の断熱化など)や、定期的に点検・補修しやすいよう給排水設備を更新しておく、といったリフォームも求められます。

なお、上記の工事とあわせて実施する場合には、以下のリフォームも補助金の対象となる場合があります。

■三世代同居対応改修(=完工後に、浴室・キッチン・トイレ・玄関の内のいずれか2つ以上が、複数箇所ある状態になる工事)
■その他の性能向上工事(バリアフリー化、節水トイレや高断熱浴槽の導入、外壁や屋根の塗装・張り替えなど)

実際にはこの他にもさまざまな要件がありますが、具体的な工事内容や仕様については、リフォーム会社がプランニングします。
そのため、施主の方は細かい点を把握しておかなくても大丈夫ですので、安心してくださいね。

長期優良住宅化リフォームの費用相場【工事内容別】

ところで、このような長期優良住宅化リフォームでは、具体的にどれほどの費用がかかるのでしょうか。

多くのご家庭で実施されると考えられる内容の、おおまかな費用をそれぞれ確認してみましょう。

【必須となる項目の例】

内容 費用相場
インスペクション 5~10万円
耐震リフォーム 25~150万円
シロアリ対策 駆除・予防リフォーム = 1,800~3,500/㎡
(※一定の平米数・坪数までは一律料金の場合もあり)
基礎補強、シロアリ被害による劣化箇所補修 =30~300万円(劣化規模による)
在来浴室からユニットバスへ変更 100~150万円
床下・天井への点検口追加 2~6万円/箇所
窓の断熱化(内窓など) 5~60万円/箇所
エコキュート設置 45~90万円/台

【必須項目とあわせて行う性能向上工事の例】

内容 費用相場
三世代同居 浴室の増築 = 75~250万円
キッチン/ミニキッチン新設 =30~250万円
バリアフリー化 手すりの設置 = 3~10万円/箇所
床の段差解消 = 1~20万円/箇所
節水型トイレへの交換 13~35万円/台
高断熱浴槽付きの浴室改修 55~90万円/箇所
外壁・屋根の改修 各50~350万円

なお、長期優良住宅の認定を受ける際には「着工前の認定申請」が、さらにその前には「施工業者による技術的審査申請」も必要です。

長期優良住宅化リフォームの経験が豊富な業者に相談し、予算や補助金の適用範囲も確認しながら、施工内容を決めていくと良いでしょう。

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補助金制度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」

長期優良住宅化リフォームを検討するにあたって、補助金申請の手間を懸念されている方もいらっしゃると思います。

しかし基本的に申請手続きは、居住者の方ではなく、リフォーム業者が対応するので、もしも不安な点があれば聞いてみると良いですよ。

主な補助要件や補助金額については、以下を参考にしてください。

補助対象
リフォームを行う既存住宅(戸建/共同住宅)
補助要件
1. 工事前にインスペクションを行い、維持保全計画・リフォームの履歴を作成すること

2. 工事後に、以下のaとbの性能基準を満たすようリフォームすること
(a) 劣化対策および耐震性の基準
(b) 省エネルギー性、維持管理・更新の容易性、共同住宅の場合は共用部の高齢者等対策・可変性、いずれかの基準

※「若者による中古住宅の購入リフォームの場合には、要件bは適用外


3. 2の(a)と(b)いずれかのリフォーム工事または三世代同居対応改修工事を行う場合も対象

※上記工事と一緒に、外壁・屋根の張り替え・塗装なども行う場合、補助対象となる場合あり
※既存の認定長期優良住宅をリフォームしたい場合は、インスペクション費用等や三世代同居対応改修工事のみ補助対象
補助対象費用
●長期優良住宅化リフォーム工事に要する費用
●インスペクションや、履歴作成・維持保全計画作成等に要する費用
補助金額
●補助対象となる費用の3分の1
●上限額 = 100~250万円/戸
●同居対応改修工事を行う場合は、上記補助限度額に最大50万円を加算
申請受付期間
通年申請タイプの場合:2018年5月10日~2019年1月31日(※予算状況によっては早めに終了)
完了実績報告期間
リフォーム工事の完了後1ヶ月以内、かつ2019年2月15日までに、「完了実績報告書」を提出

なお、もしも「補助金を使ってリフォームしたいけど、条件に当てはまらないかも」という場合は、自治体が用意している補助金制度も確認してみると良いでしょう。
地元の補助金制度に詳しい施工会社であれば、ご自宅のリフォームに合った制度をアドバイスしてくれる可能性があります。

>> どんなリフォームが補助金対象?金額・申請時期・注意点

いずれにしても、リフォーム補助金制度の知識がある施工会社に、一度相談してみると確実です。

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長期優良住宅リフォーム対応の減税制度

長期優良住宅へリフォームした場合には、以下のような、所得税や固定資産税の減税対象となる場合があります。

【所得税額の特別控除(投資型/ローン型)】
※以下のA・Bいずれかを選択可能
A【投資型】
●対象者 = ローンの借入がある方・ない方、いずれも対象

●控除額 =一定の工事内容(耐震改修または省エネおよび耐久性改修工事)にかかる「標準的な工事費用相当額」等の10%を1年、控除

●控除額上限 =25~105万円
(※実施する工事の組み合わせにより、上限額が変動)
B【ローン型】
償還期間が5年以上のリフォームローンがある場合

(a) 一定の省エネリフォームとあわせて行う、一定の耐久性向上改修工事にかかる借入金(上限:合計で250万円):年末残高の2%を、5年間、控除
(b) (a)以外の増改築等にかかる借入金:年末残高の1%を、5年間、控除

※ただし(a)+(b)の借入金額の限度額は、合計1,000万円


●控除額上限 =25万円(※他のリフォームと組み合わせる場合は上限62万5千円)
固定資産税の軽減
1年度分、2/3を軽減(家屋面積120㎡まで)
(※一緒に耐震改修・省エネリフォームも行う場合のみ利用可)

ちなみに減税制度を利用する場合には、原則として建築士に「増改築等工事証明書」を発行してもらうことが必要です。

できれば建築士が在籍するリフォーム業者に、工事を依頼すると良いでしょう。

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ここまでの話を踏まえた上で、長期優良住宅へリフォームすべきかどうか、悩んでしまう方もいらっしゃると思います。

そこで、長期優良住宅へ改修するメリット・デメリットついて、今一度確認してみましょう。

長期優良住宅化リフォームのメリット

世代ごとの住居費用負担を軽減できる

長期優良住宅は、その名の通り、長期間、良質さを保つ住宅です。
耐久性に優れているだけではなく、今後メンテナンスしやすい設計を採用することで、例えば後からでもバリアフリー化や間取り変更などを容易に行えます。

このため、建て替えや引っ越しをしなくても何世代にもわたって住み続けることが可能となり、従来であれば建て替えや転居などにかかっていたようなコストが削減されます。

これにより、これからの各世代の生活費用の負担を減らすことができるのです。

住宅ローン(フラット35)の金利が安くなる

こちらは主に、中古住宅を購入してリノベーションを検討されている方が対象ですが、住宅ローンの「フラット35」を利用して長期優良住宅へ改修する場合には、金利が一定期間、優遇されるプランで契約できます。

例えば、「フラット35S」であれば通常の借入金利から年0.25%、「フラット35リノベ」なら通常の借入金利から年0.25%、それぞれ当初5年間または当初10年間、引き下げられます。

>>"フラット35(リフォーム一体型)"とは?

長期優良住宅化リフォームのデメリット・注意点

申請に時間・費用がかかる

長期優良住宅のデメリットとしては、手続きで認定を受けなくてはいけない手間・費用がかかる点が挙げられます。

まずリフォーム会社に、打ち合わせの上で建築プランを作成してもらい、住宅性能評価機関へ申請をしてもらいます。
ここで技術的審査が通ると「適合証」が発行され、今度は所管行政庁へ「維持保全計画」などを申請します。

長期優良住宅化リフォームでは、着工前に上記のような手続きをする必要があり、その期間はおおよそ数週間~1ヶ月以上は見込んでおきたいところです。

また、自治体や条件によって差はありますが、認定時の手数料が数千~数万円かかります。
さらに書類作成費として、リフォーム会社に支払うコストが数万~数十万円、別途必要になる場合もあります。

リフォーム費用が高額になりやすい

耐震性確保などの基準に合わせるため、建物の築年数や老朽化具合によっては、リフォーム費用が高額になってしまう可能性があります。

具体的な工事内容はインスペクションの結果に基づいて決められていきますが、まずはリフォーム会社に現地調査してもらった際に、費用がどの程度になるか確認してみると良いですね。

良いリフォーム業者を探す必要がある

長期優良住宅の落とし穴として、「必ず安全・良品質の住宅になるとは限らないということも念頭に置いておきましょう。
上述した「技術的審査」とは、飽くまでも書類審査のみであるため、施工業者の技術を保証するものではありません。

つまり、例え長期優良住宅の認定を受けても、低質な業者に工事をさせてしまうと、大切な家を欠陥住宅にされてしまう可能性があるのです。

そのため確実に信頼できる業者に、施工やメンテナンス管理を任せることが大切になってきます。
なるべく焦らず、複数の会社に見積もりを依頼し、打ち合わせの仕方やリフォームプランの提示が丁寧な業者と契約すると良いでしょう。

>> リフォーム会社紹介を依頼したい方はこちら

メンテナンスは義務

長期優良住宅では、設計・施工、維持・メンテナンス、権利や資産などの「住宅履歴情報」管理の責任があります。
少なくとも10年に一度は点検しなければなりません。
点検結果によっては、修繕費がその都度発生します。

この管理を怠ってしまった場合、罰金や認定取り消しなどの措置がされてしまう場合もあるため、注意が必要です。

テラス・サンルームの後付け(壁の穴開け工事)は今後難しい?

長期優良住宅として認定された後に「(雨漏りのリスクが高くなる)外壁に穴を開ける工事」や「断熱性が低くなるリフォーム」を行ってしまうと、認定取り消しの対象となってしまう可能性があるので、気を付けましょう。

施工会社が定期点検を行う際、後付されたテラスやサンルームなどがあれば、報告を行う義務があるためです。
できれば今後リフォームしたくなった場合も対応してくれる会社に、最初から施工を任せておくと安心です。

画像引用:YKK APホームページより
URL : https://www.ykkap.co.jp/products/ex/item/series/frouge_zero/

例えば、もしも洗濯物を干すためにテラス屋根を後付けしたくなった場合には、自立式のテラス商品を設置するなどの対策をしてもらうと良いでしょう。
費用はやや高い傾向がありますが、外壁にビスを打たずに設置できます。

長期優良住宅化リフォームに詳しい業者と相談を

長期優良住宅にご興味はあっても、費用やメンテナンスなどが大変そう、と不安になる方も多いかもしれませんね。

それでもまずは気軽に、長期優良住宅に詳しいリフォーム業者と相談してみることをおすすめします。

認定申請や補助金申請も基本的にサポートしてもらえますし、また相談結果によっては、長期優良住宅とは違った別の良いリフォーム方法を提案してもらえることもあるはずです。

相性の良い施工会社に出会えれば、納得のいく住まいへとリフォームできるはずです。
業者とじっくりと打ち合わせしながら、理想的なリフォームをぜひ、実現できると良いですね。

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更新日:2019年11月5日
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