【2019年版】リフォーム減税制度はどんな工事が対象?業者はどこに頼む?注意点まとめ

一戸建てでもマンションでも、ご自宅を耐震・介護・省エネなどの目的でリフォームした際には、減税制度(所得税などの税金控除)の対象となる場合があります。最終的には確定申告での申請が必要になりますが、まずは住宅リフォーム減税の主な種類や、対象になるリフォーム工事、施工業者を探す際の注意点について、確認しておきましょう。なお消費税増税の緩和措置として、住宅ローン(リフォームローン)がある方は控除期間が延長される可能性があるため、あわせてご紹介します。

リフォームで減税対象になるのは基本「所得税」と「固定資産税」

【2019年版】リフォーム減税制度はどんな工事が対象?業者はどこに頼む?注意点まとめ

一定の住宅リフォームを実施した際に減税対象となるのは、基本的には「所得税」と「固定資産税」です。
また「贈与税」が発生しそうな場合、条件が合えば非課税になるケースもあります。

まずはリフォーム減税制度の主な種類を、簡単にご紹介しましょう。

《所得税の減税》
<住宅ローン減税>

【対象者】
10年以上の住宅ローンがある場合が対象

【控除される額】
年末のローン残高の1%を控除(通常10年)
※消費税の増税に伴い、2019年10月1日〜2020年12月31日に居住の用に供した場合は、控除期間を13年間に延長
<ローン型減税>

【対象者】
5年以上のリフォームローンがある場合が対象

【控除される額】
指定の控除対象限度額の2%、および年末のリフォームローン残高(一部)の1%(5年)
<投資型減税>

【対象者】
ローン利用の有無を問わず対象

【控除される額】
標準的な工事費用相当額の10%(1年のみ)

上記の所得税減税の内、呼称がよく似ている「住宅ローン減税」と「ローン型減税」は、混同しないよう注意が必要です。
どちらも住宅ローン・リフォームローンを借入した方が対象ですが、ローンの返済期間や、減税される期間・控除額が異なります。

一方「投資型減税」は、住宅ローンやリフォームローンを利用しているかどうかに関わらず、対象となる標準工事費等の10%が、その年の所得税から控除されます。

続いて、「固定資産税」と「贈与税」の減税内容について見ていきましょう。

《固定資産税の軽減》
住宅の固定資産税の1/3~2/3が、1年度分(条件によっては2~3年度分)、軽減される制度です。

工事内容によっては、所得税の減税との併用も可能です。
《贈与税の非課税措置》
リフォーム費用などのために、個人から110万円を超える資金援助を受ける際には、原則として「贈与税」が発生します。

しかし、親もしくは祖父母から贈与を受けた場合には、一定の条件を満たせば課税されずに済みます。
それが「贈与税の非課税措置」です。

耐震/バリアフリー/省エネ/増改築などのリフォームを行う際に、工事費用が100万円以上かかる場合が対象です。

>> 贈与税の非課税措置の詳細はこちら

なおリフォーム減税には、厳密に言うと上記の他にも「不動産取得税の特例措置」「登録免許税の特例措置」という制度もありますが、本記事では対象となる方が多いと考えられる「所得税の減税」と「固定資産税の軽減」について、詳しく解説していきます。

減税(税金控除)対象になる主なリフォーム内容は6種

各減税制度の詳細を解説する前に、減税対象となるリフォーム工事にはどのようなものがあるのか、確認しておきましょう。
基本的には、以下の6つのジャンルに限定されます。

①耐震リフォーム
②バリアフリーリフォーム
③省エネリフォーム
④同居対応リフォーム
⑤長期優良住宅化リフォーム
⑥その他の増改築

組み合わせによっては、複数パターンの減税制度の併用も可能です。
なお「耐震補強や省エネリフォームと呼べる工事なら何でも良い」というわけではありません。

大まかではありますが、減税対象となるリフォーム内容について確認していきましょう。
(※実際には、下記に挙げる内容の他にも、居住開始日や合計所得金額などさまざまな条件があります。)

①耐震リフォームの工事内容

木造住宅やマンションにおいて、現行の耐震基準に適合するように壁や屋根の改修を実施する際に、減税制度が適用されます。

なお「住宅ローン減税」「投資型減税」「固定資産税の軽減」の内どの制度でも、築年数などの要件が異なり、それぞれに定められた基準を満たす必要があります。

また、指定の耐震リフォームと一緒に、②~⑤の工事(バリアフリー/省エネ/同居対応/ 長期優良住宅化)も実施する際に限り「ローン型減税」の申請も可能です。

【①耐震リフォームで利用できる減税制度・期間・上限額】

減税の種類 期間/控除額
住宅ローン 10〜13年、上限400万円
ローン型 一緒に②~⑤の工事も行う場合に利用可
投資型 1年、上限25万円
固定資産税 1年度分、1/2を軽減(家屋面積120㎡まで)

>> 耐震診断・耐震リフォームに関する記事はこちら

②バリアフリーリフォームの工事内容

「要介護」または「要支援」の認定を受けている方や、障がい者、高齢者の方がお住まいの住宅で、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修を実施する場合、所得税減税や固定資産税の減額の対象になります。

<対象となる工事の具体例>

通路等の拡幅/階段の勾配の緩和/浴室やトイレの改良/手すりの取り付け/段差の解消/出入り口の戸の改良/すべりにくい床材へ交換

【②バリアフリーリフォームで利用できる減税制度・期間・上限額】

減税の種類 期間/控除額
住宅ローン 10〜13年、上限400万円
ローン型 5年、上限25万円
※他のリフォームと組み合わせる場合は上限62万5千円
投資型 1年、上限20万円
固定資産税 1年度分、1/3を軽減(家屋面積100㎡まで)

>> バリアフリーリフォームに関する記事はこちら

③省エネリフォームの工事内容

窓・床・天井・壁の断熱改修、太陽光発電システムの設置工事などの省エネルギーリフォームをする場合も、減税対象です。

原則として、全居室の窓のリフォームはほぼ必須です。
また、窓とあわせて床・天井・壁の断熱化など、一定の省エネリフォームを行う場合も減税制度を利用できます。
(※リフォーム後に一定の省エネ性能が確保されるようであれば、全居室の窓の工事をしなくてもOKと判断される場合もあります。)

【③省エネリフォームで利用できる減税制度・期間・上限額】

減税の種類 期間/控除額
住宅ローン 10〜13年、上限400万円
ローン型 5年、上限25万円
※他のリフォームと組み合わせる場合は上限62万5千円
投資型 1年、上限25万円
※一緒に太陽光発電も設置する場合は上限35万円
固定資産税 1年度分、1/3を軽減(家屋面積120㎡まで)

>> 窓の断熱リフォームに関する記事はこちら
>> 断熱対策で人気!内窓(二重サッシ)に関する記事はこちら
>> 断熱リフォームの種類・費用に関する記事はこちら

④同居対応リフォームの工事内容

「同居対応リフォーム」とは、親・子・孫の三世代が同居するために暮らしやすい家へ改修することを指すのですが、実際には三世代が同居しなくてもOKです。

リフォームを実施することによって住宅内に、キッチン・浴室・トイレ・玄関の内、いずれか2つ以上が複数箇所ある状態になる場合「ローン型減税」や「投資型減税」の対象となります。

後述する⑥の増改築工事の一部に該当する場合には「住宅ローン減税」も利用できます。

【④同居対応リフォームで利用できる減税制度・期間・上限額】

減税の種類 期間/控除額
住宅ローン ⑥の増改築の第1~3号いずれかの工事に該当する場合に利用可
ローン型 5年、上限25万円
※他のリフォームと組み合わせる場合は上限62万5千円
投資型 1年、上限25万円

>> 三世代(三世帯)同居でおすすめのリフォームや「同居対応リフォーム」の詳細はこちら

⑤長期優良住宅化リフォームの工事内容

建物の「劣化」と「耐震性」への対策が行われており、かつ「省エネ性」もしくは「維持管理の容易性」を確保した『長期優良住宅』へと改修する場合にも、減税対象となります。

具体的には、シロアリ対策・耐震補強・タイル張りの在来浴室からユニットバスへの変更・内窓追加などによる断熱リフォーム、といった工事が必須です。
(※ただし、元から浴室がユニットバスである場合や、すでに断熱性・耐震性が確保されている住宅の場合は、上述した工事が一部、不要になります。)

【⑤長期優良住宅化リフォームで利用できる減税制度・期間・上限額】

減税の種類 期間/控除額
住宅ローン ⑥の増改築の第1~3・4・6号いずれかの工事に該当する場合に利用可
ローン型 5年、上限25万円
※他のリフォームと組み合わせる場合は上限62万5千円
投資型 1年、上限25~105万円
※実施する工事の組み合わせにより、上限額が変動
固定資産税 1年度分、2/3を軽減(家屋面積120㎡まで)
※一緒に①か③の工事も行う場合のみ利用可

>> 長期優良住宅化リフォームに関する記事はこちら

⑥(①~⑤以外の)増改築の工事内容

以下の「第1~6号工事」のいずれかに該当するリフォームを行う際に、住宅ローンやリフォームローンがある場合、年末のローン残高額に沿って所得税が減額されます。

第1号工事
増築/改築/建築基準法に規定する大規模修繕、または大規模な模様替え
第2号工事
マンションなどで区分所有部分の壁・床・階段いずれかの過半を、修繕または模様替えする工事
第3号工事
浴室・調理室・便所・洗面所・居室・玄関・廊下・納戸、いずれか一室の壁もしくは床の全部を修繕・模様替えする工事
第4号工事
現行の耐震基準に適合させるためのリフォーム・改修工事
第5号工事
一定のバリアフリーリフォーム
(※②バリアフリーリフォームの工事内容とほぼ同様)
第6号工事
一定の省エネ改修工事
(※③省エネリフォームの工事内容とほぼ同様)

上記のような増改築では、たいていの場合「住宅ローン減税」を申請できます。
ただし、一緒に②~⑤の工事(バリアフリー/省エネ/同居対応/長期優良住宅化)も行う場合には「ローン型減税」の利用も可能です。

【⑥(①~⑤以外の)増改築リフォームで利用できる減税制度・期間・上限額】

減税の種類 期間/控除額
住宅ローン 10〜13年、上限400万円
ローン型 一緒に②~⑤の工事も行う場合に利用可
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お得にリフォームするなら補助金のほうが良い?対応業者は?

「少しでもお得にリフォームしたい」とお考えで、ご希望のリフォーム内容が減税対象ではなかった場合、がっかりされる方もいらっしゃるかもしれませんね。

しかし、補助金(助成金)制度の利用もぜひ視野に入れてみてください。
内容によっては、受け取れる金額も高いでしょう。

補助金対象となる工事内容は、減税制度とやや似ており併用できるものも多いですが、自治体によってはその他の小規模リフォームでも申請できる場合があります。

例として、東京都千代田区の助成制度の支給額を見てみましょう。

『千代田区省エネルギー改修等助成制度』の補助対象の例:

・蓄電システム導入や窓の断熱工事など……対象経費の20%を支給

・高効率ガス給湯器(潜熱回収型)の導入……3万円/台を支給

(※上限合計額 = 75万円/2019年度の場合)

なお、省エネ対策などに該当しない工事も補助対象としている地域もあるので、頼れそうな施工業者がいれば一緒に確認してもらうと良いですね。

>> どんなリフォーム・リノベーションが補助金対象?金額・時期・注意点

ちなみに、補助金の申請時に必要となる主な書類は「見積書」や「工事契約書」などですから、多くの施工業者が対応・サポートしやすいという魅力もあります。
ただし毎年度、予算に達し次第終了する制度が多く、また着工前に申請するのが原則であるため、早めにリフォーム会社に相談してみましょう。

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リフォーム減税は、建築士による「増改築等工事証明書」がほぼ必要!

ちなみにリフォーム減税制度を利用したい場合の注意点の一つとして、提出書類でほぼ必須となる「増改築等工事証明書」を発行可能な業者が限られることが挙げられます。

「補助金」の場合は先述したように、リフォーム業者が発行した「見積書」や工事内容を証明する契約書などでOKのことが多いです。
しかし「減税制度」の場合、申請時に必要となる「増改築等工事証明書」の発行は、建築士が在籍している施工業者しか原則対応できません。

もしも建築士がいない業者に工事してもらう場合には別途、建築士事務所や指定の検査機関に証明書発行依頼をする必要があります。

リフォーム減税で必要な書類
<耐震以外(②バリアフリー/③省エネ/④同居対応/⑤長期優良住宅化/⑥その他の増改築)のリフォーム>

●「増改築等工事証明書」が必要
※建築士/登録住宅性能評価機関/指定確認検査機関/住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかで発行
<①耐震リフォーム>

●上記と同じ「増改築等工事証明書」、もしくは地方公共団体の長による「住宅耐震改修証明書」いずれかが必要

増改築等工事証明書の発行手数料・費用の相場

「増改築等工事証明書」の発行手数料は、事業者によっても異なりますが、5千~2万5千円位です。
手数料がいくらになるか不安な場合は、見積もりの際に一緒に確認しておくと良いでしょう。

なお、建築士が在籍していないリフォーム業者に施工してもらい、第三者機関に増改築等工事証明書の発行依頼をする場合には、1万2千〜3万円位の手数料がかかります。
書類がそろっていないなどの理由で現地調査が必要な場合や、工事内容によっては、4〜7万円前後の手数料を請求されることもあります。

手間やコストを考えると、できれば建築士在籍のリフォーム業者に工事を任せたほうが効率的かもしれませんね。

なお当サービス『リショップナビ』では、リフォーム会社を数多くご紹介しています。
建築士が所属する施工会社も多数加盟しておりますので、ぜひご活用ください。

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主なリフォーム減税制度(ローン/投資型など)の種類や違い

ここからは、上記でご紹介した「住宅ローン減税」「ローン型減税」「投資型減税」「固定資産税の軽減」各制度の違いについて、もう少し詳しく解説していきます。

1.住宅ローン減税

住宅ローン減税(正式名称「住宅借入金等特別控除」)は、返済期間が10年以上の「住宅ローン」や「リフォームローン」があり、100万円を超える指定のリフォーム工事を行う方が対象です。

10年間、年末のローン残高の1%が所得税から控除されます。(控除対象限度額 = 400万円)
所得税から控除し切れない場合には、翌年度の住民税から控除されます。

※ただし2019年10月より適用される消費税増税の緩和措置として、2019年10月1日〜2020年12月31日に居住の用に供した場合は、控除期間が13年間に延長されます。
控除される額については、下記の通りです。

・10年目までは年末のローン残高の1%を控除
・11年目以降は、以下①②の内、少ないほうの金額を控除
①年末のローン残高(上限4,000万円)の1%
②住宅の取得費・リフォーム工事費(上限4,000万円)の2%÷3
「住宅ローン減税」対象のリフォーム工事
①耐震/②バリアフリー/③省エネ/⑥増改築
(※⑥の増改築の一部に該当する工事であれば、④同居対応・⑤長期優良住宅化も対象)

2.所得税の減税・ローン型

特定のリフォームのために、返済期間が5年以上のローンを利用する場合に、申請可能です。

「ローン型」の減税額の計算方法は、やや複雑です。

●ローン型減税の控除額
=【Ⓐ】× 2% +【Ⓑ】× 1%


【Ⓐ】= 以下のア・イの内、いずれか少ない額
ア. 対象となる各リフォーム工事費用(補助金等を利用する場合は、交付された金額を引いた数字)
イ. 250万円(控除対象限度額)

【Ⓑ】= Ⓐ以外のリフォーム工事費用相当部分の年末ローン残高

(※Ⓐ+Ⓑの限度額 = 1,000万円)

5年間、以上の計算式で算出された金額が、所得税から控除されます。

「ローン型減税」対象のリフォーム工事
②バリアフリー/③省エネ/④同居対応/⑤長期優良住宅化
(※上記と一緒に実施する場合には、①耐震・⑥増改築も対象)

3.所得税の減税・投資型

投資型減税は、自己資金でリフォームを行う場合に適用されます。
ローンの借入があるかどうかは問われません。

●投資型減税の控除額
=【以下のア・イの内、いずれか少ない額】× 10%


ア. 国土交通大臣が定める、対象リフォームの「標準的な工事費用相当額※注1」(補助金等を利用する場合は、交付された金額を引いた数字)
イ. 200~1,050万円(控除対象限度額:工事内容によって異なる※注2)

※注1
実際に支払ったリフォーム費用ではなく、工事内容ごとにあらかじめ決められている「標準的な工事費用相当額」を基準に計算する。
例)
・木造住宅の屋根の耐震改修の標準的な工事費用相当額 = 施工面積1㎡につき20,200円
・バリアフリーのため、開き戸を引き戸に取り替えるリフォームの標準的な工事費用相当額 = 1箇所につき149,400円

※注2
リフォーム内容ごとの控除対象限度額:
①耐震:200万円/②バリアフリー:200万円/③省エネ:250万円 or 350万円/④同居対応:250万円/⑤長期優良住宅化:250~1,050万円(※実施する工事の組み合わせにより変動)

以上の計算式で算出された金額が、リフォーム後に居住を開始した年(耐震改修の場合は、リフォーム工事を完了した日が属する年)の1年分の所得税から控除されます。

工事にかかった実際の金額ではなく、国土交通省が発表している「標準的な工事費用相当額」が基準となるため、ご注意ください。

「投資型減税」対象のリフォーム工事
①耐震/②バリアフリー/③省エネ/④同居対応/⑤長期優良住宅化

4.固定資産税の軽減

固定資産税から1/3~2/3の額を軽減されます。
(リフォーム内容により、1戸あたりの減額対象家屋面積は100㎡もしくは120㎡と決められています。)

減額される期間は1年度分です。
(※例外として、特に重要な避難路として自治体指定の道路沿いにある住宅で耐震リフォームを行った場合は翌年度分、耐震改修後に長期優良住宅と認定された場合には翌々年度分も固定資産税の一部が減額されます。)

「固定資産税の軽減」対象のリフォーム工事
①耐震/②バリアフリー/③省エネ/⑤長期優良住宅化(①か③の工事も行う場合のみ)

なおいずれの減税制度も「年収が3,000万円以下」「床面積が50㎡以上」などの各要件を満たす必要があり、かつ年(年度)によって条件や控除額などが変わる場合があります。

リフォーム減税を検討される際は、国土交通省ホームページの最新情報を確認してみてくださいね。

減税制度に詳しいリフォーム会社と相談を

このように、リフォーム減税は非常に複雑です。
申請可能な減税制度の判断や、提出書類の書き方などは、税理士など専門家に聞かないと難しいと思うこともあるかもしれません。

ただ、減税制度を利用しやすいリフォームプランについては、建築士が在籍しているリフォーム会社に相談して決めていくと良いでしょう。
一級建築士事務所を併設している施工店も多数あるので、まずは減税にも詳しい工事のプロに質問してみることをおすすめします。

減税制度に詳しいリフォーム会社と相談を
さらに知識のある業者であれば、同時に申請可能な補助金制度があるかどうかもアドバイスしてくれるでしょう。

施工内容もコストも納得できるリフォームを、ぜひ実現してくださいね。
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