中古住宅リノベーション(マンション/一戸建て)の費用・事例を公開！注意点や補助金などのポイントも解説

2LDK〜3LDKの広さの中古マンションで、内装＆水回りの全体交換や間取り変更を伴うリノベーションを実施する場合、工事費用は500〜1,000万円程度かかる傾向があります。
既存の水回り設備をそのまま活用できる場合など、小規模な工事で済むリノベーションの場合は500万円未満で施工可能な場合もあります。

一戸建てのリノベーション工事にかかる価格帯には非常に幅がありますが、2LDK～3LDK位の住宅であれば、総額600～1,000万、安ければ500万円以内で収まるケースも多いです。
工事の規模・内容によっては、1,500～3,000万円を超える場合もあります。

参考までに、工事場所やリフォーム内容別の費用相場もチェックしておきましょう。

>> 水回りリフォームの費用相場
>> 水回りリノベーションの費用相場
>> キッチンを移動する際のリフォーム費用・注意点

>> 壁紙リフォームの費用相場
>> 床材リフォームの費用相場

>> 間取り変更リフォームの費用相場
>> 間仕切りリフォームの費用相場
>> リビングリフォームの費用相場

築年数が古い住宅は、耐震補強や断熱工事、ご家族の年齢や健康状態によっては、バリアフリー化の工事も必要になるでしょう。

さらに一戸建ての場合は外壁・屋根のリフォームも、必須になる可能性が高いです。

>> 古民家リノベーションの費用・必要な工事のポイント

>> 外壁の張り替え費用！塗装・重ね張りリフォームとの価格差も比較
>> 屋根のリフォーム時期＆費用の目安は？

「寒さ対策は必ずしておきたい」「余裕があれば、キッチンもリフォームしたい」など優先順位を決めておき、予算に合わせたプランをリノベーション業者に提案してもらうと良いでしょう。

中古住宅のリノベーションを成功させるためには、まずは完成後のイメージを楽しむことが大切です。
理想の住まいを手に入れた、さまざまなご家庭のリノベーション事例を見てみましょう。

【リノベーション費用 590万円 (築25年)】アンティーク家具や内装などにもこだわった英国風リノベーション

英国アンティーク家具が大好きなご夫婦二人の、思い描いたセカンドライフを実現させるため、中古物件を購入してリノベーションを実施しました。
元は4DKの間取りでしたが、和室2部屋を撤去して広々としたLDKに。
水回り設備を取り替え、配線位置などまで細かくプランニングし、玄関も明るくなりました。

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施工したリノベーション業者
＜株式会社ハウジングプラザ＞ 【主な対応エリア】 福岡県、佐賀県、大分県

【リノベーション費用 650万円 (築19年)】間仕切りの工夫で、住みやすい空間＆収納力アップを実現

中古マンションをご結婚後の新居として購入され、新生活をスタートさせる前に、住みやすい空間へとリノベーション。
限られた空間を活かせるよう、LDK・寝室を間仕切りでななめに区切りました。
おしゃれな本棚や、腰壁にタイルが施工された対面式キッチンが、空間の主役になっていますね。

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施工したリノベーション業者
＜リフォームプライス・ホームテック＞ 【主な対応エリア】 東京都、埼玉県、神奈川県

【リノベーション費用 700万円 (築33年)】4LDKの間取りから、広々とした3LDKに変更

元々は、和室がベランダ側に2部屋ある4LDKの間取りで採光しづらく、家事動線もイマイチでした。
そこで間取りを見直し、LDKを一続きの空間にまとめ、どの部屋にもベランダからの自然光や風が届くように設計しました。
ポルトガルで流行したタイル「アズレージョ」のデザインも活かした、個性的な空間も素敵です。

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施工したリノベーション業者
＜株式会社ヴィリオ＞ 【主な対応エリア】 山口県、福岡県

>> 中古マンションのリノベーション事例一覧

【リノベーション費用 430万円 (築15年)】耐震性も確保し、南国風のデザインに

内装や照明にもこだわった、南国風の暖かく開放的なリビング。耐震性を確保するための筋交いも、空間の良いアクセントに。
トイレの移設リフォームや、玄関へのシューズクローク設置も行いました。

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施工したリノベーション業者
＜株式会社ナサホーム＞ 【主な対応エリア】 大阪府、兵庫県、奈良県、愛知県

【リノベーション費用 827万円 (築32年)】子どもたちの笑顔が増える、リビング階段のある家

間仕切り壁をなくしてリビングを拡張し、ご希望だった「階段のあるリビング」を実現。
水回りも一新し、料理しながらでも子どもたちを見守れるよう、壁付けだったキッチンを対面式へ変更しました。

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施工したリノベーション業者
＜株式会社アートリフォーム＞ 【主な対応エリア】 大阪府、京都府、兵庫県、奈良県

【リノベーション費用 871万円 (築10年)】愛犬もくつろげる、シンプルで居心地の良いLDK

最初は新築を検討していましたが、間取りの自由度が高いことから、中古住宅を購入してリノベーションすることを決意。
リビングの隣には和室があり、バリアフリー仕様に改築。浴室の拡張工事も行いました。

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施工したリノベーション業者
＜山商リフォームサービス株式会社＞ 【主な対応エリア】 東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、茨城県

【リノベーション費用 2,200万円 (築15年)】猫も快適に暮らせる二世帯住宅

中古の一戸建てを、二世帯住宅にリノベーション。親世帯と子世帯で分けて使えるよう、浴室やキッチンをもう一つずつ増設。
愛猫のために、キャットウォークやキャットケージ、ペット対応の腰壁も設置し、家族全員が過ごしやすい家が完成しました。

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施工したリノベーション業者
＜株式会社マイホームデザイン＞ 【主な対応エリア】 宮城県

>> 中古一戸建てのリノベーション事例一覧

リノベーション工事以外にかかる、平均的な住宅購入費や引っ越し費用などもチェックしておきたいですよね。
「想定外の費用がかかった」という声も多いので、特にこれから物件探しをする方や、リフォームの経験がない方は、以下のことを念頭に置いておきましょう。

中古物件の価格相場は、土地や築年数などによって異なるため一概には言えません。

ただ国土交通省が調査したデータによると、2018年4月〜2019年3月に住み替えなどを行った世帯の、中古住宅の購入資金の平均は、以下の通りでした。

出典：「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」(国土交通省)

自己資金比率を見ると、物件購入費の半分以上は、ローンやご家族からの支援などを活用して工面している方が多いことがわかりますね。

中古住宅を購入してリノベーションする際には、物件購入費の10～20%程度の諸費用もかかります。
具体的には、引っ越し費用・火災保険料・登記料・不動産取得税や、ローンを利用する場合の保証料・手数料などです。

例えば、2,000万円の中古住宅を購入する場合には、

・2,000万 × 10～20％ ≒ 約200～400万円程度の諸費用が発生すると考えておくと良いでしょう。

詳細は後述しますが、任意で「インスペクション(住宅診断)代」や「瑕疵保険料」もさらに必要になる場合もあります。

リノベーション工事は、計画通りに進むとは限らず「思っていたより建物が劣化していたため、追加工事が発生した」「工事期間が延びてしまった」といった例も少なくありません。
工期が万一延長してしまうと、引っ越し日の再手配が必要になります。
また今のお住まいの退去日とのタイミングがずれてしまうと、一時的な仮住まいの家賃も発生してしまいます。

この他にも「新築同様になった家には既存の家具が古すぎて合わず、家具も買い替えることになった」というパターンもあります。
予算もスケジュール組みも、余裕をもって計画しましょう。

「中古物件の購入」と「リノベーション工事」それぞれに費用がかかりますが、活用しやすいローンや、補助金・減税制度もたくさんあります。

国土交通省の調査によると、2018年度に中古住宅を取得した世帯において、住宅ローンがあると回答した世帯の割合、および返済期間の平均は、以下の通りでした。

さらに住宅ローンを有する世帯のうち、住宅ローン減税制度の適用を受ける方(＝受ける予定の方も含む)の割合は、
・中古マンション購入世帯の場合＝71.2%
・中古一戸建て購入世帯の場合＝58.4%
という調査結果が報告されています。

出典：「令和元年度 住宅市場動向調査報告書」(国土交通省)

半数以上のご家庭が、ローンや減税制度を活用していると言えます。
皆さんも安心して、利用なさってくださいね。

それではここから、知っておくと役立つ「ローン」や「減税制度」の主な種類について、解説していきます。

ローンには、主に3種類あります。

「住宅ローン」と「リフォーム一体型住宅ローン」は、融資目的が異なる程度で、借入可能な金額などの条件は一緒です。
金融機関によって差はありますが「リフォームローン」との主な違いは、以下の通りです。

これから物件を購入されるのであれば、住宅購入費もリノベーション工事費も同時に借入可能な「一体型ローン」がおすすめです。
現在、返済中の住宅ローンが残っている場合には「一体型ローン」や「リフォームローン」に借り換えることも可能です。

ただし、申し込み時には工事プランをある程度決めておかなくてはいけない場合が多いので、並行してリノベーション会社とも打ち合わせしておきましょう。

>> リフォームローンの選び方！担保の有無・金利相場・おすすめは？

減税制度は、名称が似ているものが多く、内容を混同してしまいがちです。
以下の違いに気を付けながら、適したものを活用するとでしょう。

2021年1月現在、中古住宅の購入やリノベーション工事に適した減税制度には、主に以下のものがあります。

上記の通り、耐震改修など特定の工事費用のみ対象となる場合が多いです。
知識があるリノベーション会社に、減税対策しやすいプランを提案してもらうことをおすすめします。

>> リフォーム減税の種類や対象になる工事は？

補助金制度としては、中古住宅の購入時に受給できる「すまい給付金」や、高性能な長期優良住宅へリノベーションする際に対象となる「長期優良住宅リフォーム推進事業」などがあります。

上述したものは全国共通の制度の一例です。
この他、バリアフリー工事に適用できる「介護保険」や、子育て世帯などのために自治体が用意している補助金制度なども多数あります。

>> どんなリノベーション工事が補助金対象？金額・申請時期・注意点

地元の補助金に詳しい施工業者にアドバイスしてもらいながら、理想のリノベーションプランを考えていくと良いですね。

中古住宅リノベーションを行う場合、細かいスケジュールの計画・管理が必須になります。
物件探し＆購入と、リノベーション工事の契約、ローンを組む場合は審査申し込み＆契約を同時並行しなくてはいけません。

スムーズに進めば、3ヶ月程度ですべて完了することもありますが、すぐに良い物件がすぐ見つかり、思う通りの工事ができるとは限りません。
全体で半年～10ヶ月位はかかると思っておいたほうが良いでしょう。

入居予定日の約10ヶ月前から、不動産会社・リノベーション会社・金融機関を一緒に探し始め、以下の流れを目安に行動してくださいね。

おおむね、物件購入に1～5ヶ月、リノベーションの内容プラン作成から工事完了までに2～5ヶ月は見込んでおきましょう。
中古物件が引き渡されたら、すぐにリノベーション工事が開始できることを目標にして、効率良く進めてくださいね。

3～10ヶ月という期間の中で、不動産会社・リノベーション会社・金融機関、それぞれの業者と打ち合わせし、契約することは大変と感じる方も少なくないでしょう。

忙しい方やスケジュール管理が不安な方は「ワンストップリノベーション会社」を利用するのも得策です。
物件探しから、工事契約、ローンの申し込みまで、1つの窓口で打ち合わせ・申し込みできるので便利です。

>> ワンストップ会社の特徴や、リノベーション会社の種類・選び方

それでは最後に、中古住宅を購入する際に気を付けたいポイントについて確認しておきましょう。

まず間取り変更をしたい場合には、住宅の工法・構造をチェックすることが重要です。

以下の内、「▲」の場合は、壁や面で建物を支えているため、撤去できない壁が多く、好みの間取りにできないことがほとんどです。
一方「●」の場合は、建物を支えているのは柱や梁であるため壁の移動がしやすく、間取り変更の自由度が高いので、大規模なリノベーションに向いていると言えます。

【マンションの場合】

【一戸建ての場合】

気に入った住宅で希望の間取りにできるかどうか不安な場合は、物件を正式契約する前に、リノベーション会社の担当者にも調査してもらうと良いでしょう。

「再建築不可物件」とは、簡単に言えば「建て替えができない物件」のことです。
主に、建築基準法や都市計画法などの改正前に建設された住宅に、多く見られます。

リノベーション工事は可能ですが、現行の法律上、火事や老朽化などで建て直したくなった場合に、対応できないリスクがあります。

また住宅ローンを利用したい場合には「再建築不可物件」は基本的に審査が通りいにくいため、購入するのは避けましょう。

住宅の築年数によって、必要となる工事や、利用できる減税制度が左右されてしまう場合もあります。

例えば、先ほどご紹介した「住宅ローン減税」の対象となるのは、木造住宅であれば築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションなどの場合は築25年以内の物件です。
ただし「既存住宅売買瑕疵保険」へ加入しているか、もしくは「耐震基準適合証明書」があれば、築年数が経っていても減税制度を利用できます。

減税制度や補助金などを活用したい場合は「耐震性を確保できているか」などの条件が多くあるので、注意しましょう。

ちなみに、2000年以降に建てられた住宅であれば、物件購入費は高額になりやすいですが、その分、耐震性や断熱性能が全体的に高く、住みやすい環境が確保されている可能性が高いです。
「24時間換気システム」も設置されている建物なら、湿気やカビなどの不安も少ないでしょう。

中古住宅の引き渡し時に、万一雨漏りなどの瑕疵(欠陥)があった場合には、売主である不動産業者などから保証を受けられるのが基本です。

こういった瑕疵を保証する「瑕疵担保責任」の期間は、新築であれば10年ですが、中古住宅の場合は、法人(不動産会社)なら2年、個人の売主なら3ヶ月間程度と短い場合がほとんどです。

しかし、中古住宅の検査と保証がセットになった「既存住宅瑕疵保険」に加入している事業者から住宅を購入すると、保証期間は物件の引き渡しから最長5年間になります。

「インスペクション(住宅診断)」も実施されるので、入居前に建物の劣化具合を把握できるというメリットもあります。
前述したように「住宅ローン減税」も利用しやすくなります。

ただし一般的な「既存住宅瑕疵保険」では、建物の引き渡し後にリフォーム・リノベーションをしてしまうと、工事した箇所は保険の対象外となってしまいます。
そこで「引き渡し後リフォーム型の既存住宅瑕疵保険」の活用をおすすめします。
こちらであれば、物件の瑕疵、およびリノベーション工事をした部分の瑕疵も、最大5年間保証されます。

築年数にもよるとは思いますが、中古住宅を選ぶ際には「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件にしたいかどうかも考えておくと良いでしょう。
(『令和元年度 住宅市場動向調査報告書』によれば、2018年度に瑕疵保険に加入したのは、中古マンションでは20.7％、中古一戸建ての場合は23.0％でした。)

なお「瑕疵保険」に加入できるのは、物件の「買主」ではなく「売主」です。
すでに保険加入している事業者から購入すると確実ですが、保険未加入の宅建業者と取引したい場合には、瑕疵保険へ加入してもらえるか確認してみましょう。

>> 工事を保証する「リフォーム瑕疵保険」もあり！対象工事・業者の探し方は？

購入したい物件の劣化具合や性能がどの程度か心配な方は「インスペクション(住宅診断)」を実施しておくと良いですね。
(前述した通り「既存住宅瑕疵保険」に加入していればインスペクションは実施されますが、すべての部位が保険の範囲内とは限りません。)

インスペクションでは、不動産と建築いずれの知識もある第三者から、希望のリノベーションに適した物件であるかどうかアドバイスしてもらうことができます。

>> ホームインスペクション(住宅診断)」の主な内容やメリットとは？

なお2018年4月から、中古物件の販売者にはインスペクションの説明が義務化されています。
つまり、インスペクションを行うかどうかは任意ですが、インスペクションの概要の説明は、物件購入前に必ず行われます。
また、すでにインスペクションが実施されている物件であれば、診断結果の詳細を聞くことができます。

ちなみに『令和元年度 住宅市場動向調査報告書』によると、2018年度にインスペクションを実施した世帯の割合は、中古マンションでは9.5％、中古一戸建て住宅は19.1％でした。

自費でインスペクションを行う場合の費用相場は、5～10万円前後です。
高い金額ではないので、気になる方は検討してみましょう。

以上のように、中古一戸建て住宅のリノベーションでは、配慮したい点がたくさんありますが、予算や家族の希望・優先順位などを明確にして、後悔のないよう計画的に進めたいですね。

まずは慌てず、中古一戸建て住宅のリノベーション経験が豊富な業者に、希望の工事ができるかどうか相談してみると良いでしょう。
業者によって、知識や提案の仕方も異なるので、なるべく複数のリノベーション会社と打ち合わせし、最も相性の良い所と契約することも、理想の住まいを手に入れるための近道です。

それぞれのポイントを参考に、憧れのマイホームをぜひ実現してくださいね！

【この記事の要点まとめ◎】

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