一戸建て中古住宅を購入&リノベーション(リフォーム)の費用と注意すべきポイントを解説

新築と一戸建て中古住宅の購入には、主に以下の違いがあります。

● デザイン・レイアウト変更の自由度
● 耐震性・耐火性
● 税制
● 費用

新築では、注文住宅や規格住宅の場合、自分の好みに合わせて外装や内装のデザインを決定できます。

ただし、新築でも建売住宅の場合は、間取りやデザインはすでに決まっており、基本的に仕様を選べません。

中古住宅を購入してリノベーションする場合は、既存の住宅に施工を加えるためある程度デザインは限られます。
しかし建売新築と比べると、購入費用を抑えられる傾向にあり、こだわりのデザインの反映が可能です。

安全性に関しては、新築ならどの種類の新築住宅でも新しい建材を用意して耐震性や耐火性などを考えて設計するため、丈夫で安全な住宅に仕上がります。

中古住宅も安全性には問題ないものが大半ですが、築年数が古いものの中には耐震性や耐火性で劣るものもあります。
リノベーションで耐震・耐火補強を行うことも考えて、業者に相談してみましょう。

また、新築は購入時の税制優遇が大きいので、固定資産税や不動産取得税などの減税対策も可能です。

一方で中古住宅は、新築よりも購入費用が安い傾向にあります。
国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によれば、新築と中古住宅の購入金額は以下の通りです。

● 新築注文住宅・・・平均3,459万円
● 中古住宅・・・平均2,959万円
● リフォーム資金・・・平均201万円

中古住宅は新築住宅よりも300〜500万程度安く購入できます。
新築住宅の場合は加えて土地の購入費も必要なため、さらに数百万〜数千万円の用意が必要です。

費用を抑えたい方は、まず中古住宅のリノベーションを考えてみると良いでしょう。
中古住宅を購入してリノベーションをするメリット・デメリットは、次の章で解説します。

中古住宅を購入してリノベーションをすると、主に次の4つのメリットが得られます。

● 新築住宅よりも費用を抑えられる
● 好みの間取りや内装にできる
● 物件が豊富で立地の良い場所を押さえやすい
● 周辺の環境や物件を事前に確認できる

中古住宅は、物件購入費とリノベーション費を合わせても基本的に新築より安価です。

住宅の価格は築年数に比例して下がるため、一般的には築年数が古いほど安く購入できます。
また、内装や外装を大規模に作り変えるフルリノベーションであっても、相場は500万円～1,000万円程度です。

国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査報告書」では、新築注文住宅が平均3,459万円、中古住宅は平均2,959万円で購入されています。
リフォーム資金は平均201万円となっています。

したがって、新築住宅の購入費や建築費と比べると、中古住宅をリノベーションしたほうが安くなる傾向があります。

中古住宅であってもリノベーションをすることで、間取りや内装などにこだわりを反映した自分らしい住まいが作れます。

新築の場合、建売住宅ならカスタマイズはほぼできません。
また、注文住宅の場合は高額になることがほとんどです。

リノベーションをすることで、新築よりも安い価格で唯一無二の住まいが作れます。

新築住宅の物件数は比較的少なく、希望通りのエリアや環境を見つけるのは困難です。

一方、中古住宅は物件が豊富で、立地や広さなど理想の条件に合わせて選べます。
また、リノベーションを前提にしていれば、間取りやデザインに不満があっても、購入後に思い通りに変更できます。

中古住宅の場合すでに家が建っているため、購入前に内見が可能です。
周辺環境や生活の利便性、部屋ごとの日のあたり方などを事前に確認できます。

実際に物件を見ることで、土地だけを見るよりも具体的に近所の雰囲気や生活のしやすさなどのイメージができるでしょう。
しっかり吟味してから購入することで、入居前後の理想と現実のギャップを小さくできます。

中古住宅にはメリットだけではなく、デメリットもあります。
ここからは、中古住宅を購入してリノベーションするデメリットを3つご紹介します。

● 構造部分が老朽化していても確認しにくい
● メンテナンス費用を貯蓄する必要がある
● 住宅ローンの審査が厳しい

家の基礎部分や柱、梁などの構造部分はリノベーションでは変えられません。
築年数の古い中古住宅は構造部分が老朽化している可能性があり、単にリノベーションをするだけでは安全性に不安が残ります。

購入する前に売り主に相談し、専門家による住宅診断(インスペクション)をしてもらい、必要であれば修繕や補強をするなどの対策が必要です。

住宅診断は、要望があれば必ず対応することが不動産会社に対して義務化されています。

新築住宅は、築10年のタイミングで外壁や水回りなどのメンテナンスが必要です。
一方、中古住宅の場合は築年数や前回点検・修理した時期によってメンテナンスが必要なタイミングが変わります。

場合によっては引越し直後にメンテナンスが必要になることもあるので、あらかじめ費用を用意しておいたり、計画的に貯蓄したりすることが大切です。

中古住宅は新築住宅よりも建物価値が低く、担保力が低いので融資物件の売却による貸付金の回収が期待できず、住宅ローンの審査が厳しい傾向にあります。

審査に通らない可能性も考えて、住宅ローン前提ではなく、自己資金をなるべく多く用意しておく必要があります。

スムーズに進めば、3ヶ月程度ですべて完了することもありますが、良い物件がすぐ見つかり、思う通りの工事ができるとは限りません。
全体で半年～10ヶ月位はかかると思っておいたほうが良いでしょう。

入居予定日の約10ヶ月前から、不動産会社・リノベーション会社・金融機関を一緒に探し始め、以下の流れを目安に行動してくださいね。

おおむね、物件購入に1～5ヶ月、リノベーションの内容プラン作成から工事完了までに2～5ヶ月は見込んでおきましょう。
中古物件が引き渡されたら、すぐにリノベーション工事が開始できることを目標にして、効率良く進めてくださいね。

中古住宅を購入する際に気を付けたいポイントについて確認しておきましょう。

● 「ラーメン構造」や「木造軸組工法」の住宅を選ぶ
●再建築不可物件は住宅ローンが通りにくいので選ばない
● 2000年前後に建てられた物件は耐震性などをよく確認する
● 瑕疵(かし)保険に加入しているか確認する
● 不安なときはインスペクション(住宅診断)を実施する

まず間取り変更をしたい場合には、住宅の工法・構造をチェックすることが重要です。

以下の内、「▲」の場合は、壁や面で建物を支えているため、撤去できない壁が多く、好みの間取りにできないことがほとんどです。
一方「●」の場合は、建物を支えているのは柱や梁であるため壁の移動がしやすく、間取り変更の自由度が高いので、大規模なリノベーションに向いていると言えます。

【一戸建ての場合】

気に入った住宅で希望の間取りにできるかどうか不安な場合は、物件を正式契約する前に、リノベーション会社の担当者にも調査してもらうと良いでしょう。

「再建築不可物件」とは、簡単に言えば「建て替えができない物件」のことです。
主に、建築基準法や都市計画法などの改正前に建設された住宅に、多く見られます。

リノベーション工事は可能ですが、現行の法律上、火事や老朽化などで建て直したくなった場合に、対応できないリスクがあります。

また住宅ローンを利用したい場合には「再建築不可物件」は基本的に審査が通りにくいため、購入するのは避けましょう。

住宅の築年数によって、必要となる工事や、利用できる減税制度が左右されてしまう場合もあります。
「耐震性を確保できているか」などの条件を満たさないと利用できないことが多いため、注意しましょう。

ちなみに、2000年以降に建てられた住宅であれば、物件購入費は高額になりやすいですが、その分、耐震性や断熱性能が全体的に高く、住みやすい環境が確保されている可能性が高いです。
「24時間換気システム」も設置されている建物なら、湿気やカビなどの不安も少ないでしょう。

中古住宅の引き渡し時に、万一雨漏りなどの瑕疵(欠陥)があった場合には、売主である不動産業者などから保証を受けられるのが基本です。

こういった瑕疵を保証する「瑕疵担保責任」の期間は、新築であれば10年ですが、中古住宅の場合は、法人(不動産会社)なら2年、個人の売主なら3ヶ月間程度と短い場合がほとんどです。

しかし、中古住宅の検査と保証がセットになった「既存住宅瑕疵保険」に加入している事業者から住宅を購入すると、保証期間は物件の引き渡しから最長5年間になります。

「インスペクション(住宅診断)」も実施されるので、入居前に建物の劣化具合を把握できるというメリットもあります。
前述したように「住宅ローン減税」も利用しやすくなります。

ただし一般的な「既存住宅瑕疵保険」では、建物の引き渡し後にリフォーム・リノベーションをしてしまうと、工事した箇所は保険の対象外となってしまいます。
そこで「引き渡し後リフォーム型の既存住宅瑕疵保険」の活用をおすすめします。
こちらであれば、物件の瑕疵、およびリノベーション工事をした部分の瑕疵も、最大5年間保証されます。

築年数にもよるとは思いますが、中古住宅を選ぶ際には「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件にしたいかどうかも考えておくと良いでしょう。
(『令和3年度 住宅市場動向調査報告書』によれば、2021年度に瑕疵保険に加入したのは、中古一戸建ての場合は24.1％でした。)

なお「瑕疵保険」に加入できるのは、物件の「買主」ではなく「売主」です。
すでに保険加入している事業者から購入すると確実ですが、保険未加入の宅建業者と取引したい場合には、瑕疵保険へ加入してもらえるか確認してみましょう。

>> 工事を保証する「リフォーム瑕疵保険」もあり！対象工事・業者の探し方は？

購入したい物件の劣化具合や性能がどの程度か心配な方は「インスペクション(住宅診断)」を実施しておくと良いですね。
(前述した通り「既存住宅瑕疵保険」に加入していればインスペクションは実施されますが、すべての部位が保険の範囲内とは限りません。)

インスペクションでは、不動産と建築いずれの知識もある第三者から、希望のリノベーションに適した物件であるかどうかアドバイスしてもらうことができます。

>> ホームインスペクション(住宅診断)」の主な内容やメリットとは？

なお2018年4月から、中古物件の販売者にはインスペクションの説明が義務化されています。
つまり、インスペクションを行うかどうかは任意ですが、インスペクションの概要の説明は、物件購入前に必ず行われます。
また、すでにインスペクションが実施されている物件であれば、診断結果の詳細を聞くことができます。

ちなみに『令和3年度 住宅市場動向調査報告書』によると、2021年度にインスペクションを実施した世帯の割合は、中古一戸建て住宅は18.0％でした。

自費でインスペクションを行う場合の費用相場は、5～10万円前後です。
物件の劣化具合や性能が気になる方は検討してみましょう。

ここでは、一戸建て中古住宅の購入とリノベーションにかかる費用を解説します。

● 一戸建て中古住宅の購入費用相場
● リノベーション・リフォーム費用の相場
● 諸経費
● ＋αの費用（予想外の出費）

中古物件の価格相場は、土地や築年数などによって異なるため一概には言えません。

ただ国土交通省が調査したデータによると、2021年度に住み替えなどを行った世帯の、中古住宅の購入資金の平均は、以下の通りでした。

出典：「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」(国土交通省)

自己資金比率を見ると、物件購入費の半分以上は、ローンやご家族からの支援などを活用して工面している方が多いことがわかりますね。

一戸建てのリノベーション工事にかかる価格帯には非常に幅がありますが、2LDK～3LDK位の住宅であれば、総額600～1,000万、安ければ500万円以内で収まるケースも多いです。
工事の規模・内容によっては、1,500～3,000万円を超える場合もあります。

>> 中古の一戸建て住宅をリフォーム・リノベーションする際の費用＆注意点
>> リフォームとリノベーションの違いとは？

参考までに、工事場所やリフォーム内容別の費用相場もチェックしておきましょう。

>> 水回りリフォームの費用相場
>> 水回りリノベーションの費用相場
>> キッチンを移動する際のリフォーム費用・注意点

>> 壁紙リフォームの費用相場
>> 床材リフォームの費用相場

>> 間取り変更リフォームの費用相場
>> 間仕切りリフォームの費用相場
>> リビングリフォームの費用相場

築年数が古い住宅は、耐震補強や断熱工事、ご家族の年齢や健康状態によっては、バリアフリー化の工事も必要になるでしょう。

さらに一戸建ての場合は外壁・屋根のリフォームも、必須になる可能性が高いです。

>> 古民家リノベーションの費用・必要な工事のポイント

>> 外壁の張り替え費用！塗装・重ね張りリフォームとの価格差も比較
>> 屋根のリフォーム時期＆費用の目安は？

「寒さ対策は必ずしておきたい」「余裕があれば、キッチンもリフォームしたい」など優先順位を決めておき、予算に合わせたプランをリノベーション業者に提案してもらうと良いでしょう。

中古住宅を購入してリノベーションする際には、物件購入費の10～20%程度の諸費用もかかります。
具体的には、引っ越し費用・火災保険料・登記料・不動産取得税や、ローンを利用する場合の保証料・手数料などです。

例えば、2,000万円の中古住宅を購入する場合には、

・2,000万 × 10～20％ ≒ 約200～400万円程度の諸費用が発生すると考えておくと良いでしょう。

リノベーション工事は、計画通りに進むとは限らず「思っていたより建物が劣化していたため、追加工事が発生した」「工事期間が延びてしまった」といった例も少なくありません。
工期が万一延長してしまうと、引っ越し日の再手配が必要になります。
また今のお住まいの退去日とのタイミングがずれてしまうと、一時的な仮住まいの家賃も発生してしまいます。

この他にも「新築同様になった家には既存の家具が古すぎて合わず、家具も買い替えることになった」というパターンもあります。
予算もスケジュール組みも、余裕をもって計画しましょう。

「中古物件の購入」と「リノベーション工事」それぞれに費用がかかりますが、活用しやすいローンや、補助金・減税制度もたくさんあります。

国土交通省の調査によると、2021年度に中古住宅を取得した世帯において、住宅ローンがあると回答した世帯の割合、および返済期間の平均は、以下の通りでした。

さらに住宅ローンを有する世帯のうち、住宅ローン減税制度の適用を受ける方(＝受ける予定の方も含む)の割合は、中古一戸建て購入世帯の場合70.0%という調査結果が報告されています。

出典：「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」(国土交通省)

半数以上のご家庭が、ローンや減税制度を活用していると言えます。
皆さんも安心して、利用なさってくださいね。

それではここから、知っておくと役立つ「ローン」や「減税制度」の主な種類について、解説していきます。

ローンには、主に3種類あります。

「住宅ローン」と「リフォーム一体型住宅ローン」は、融資目的が異なる程度で、借入可能な金額などの条件は一緒です。
金融機関によって差はありますが「リフォームローン」との主な違いは、以下の通りです。

これから物件を購入されるのであれば、住宅購入費もリノベーション工事費も同時に借入可能な「一体型ローン」がおすすめです。
現在、返済中の住宅ローンが残っている場合には「一体型ローン」や「リフォームローン」に借り換えることも可能です。

ただし、申し込み時には工事プランをある程度決めておかなくてはいけない場合が多いので、並行してリノベーション会社とも打ち合わせしておきましょう。

>> リフォームローンの選び方！担保の有無・金利相場・おすすめは？

減税制度は、名称が似ているものが多く、内容を混同してしまいがちです。
以下の違いに気を付けながら、適したものを活用するとよいでしょう。

2022年9月現在、中古住宅の購入やリノベーション工事に適した減税制度には、主に以下のものがあります。

上記の通り、耐震改修など特定の工事費用のみ対象となる場合が多いです。
知識があるリノベーション会社に、減税対策しやすいプランを提案してもらうことをおすすめします。

>> リフォーム減税の種類や対象になる工事は？

補助金制度としては、中古住宅の購入時に受給できる「すまい給付金」や、高性能な長期優良住宅へリノベーションする際に対象となる「長期優良住宅リフォーム推進事業」などがあります。

上述したものは全国共通の制度の一例です。
この他、バリアフリー工事に適用できる「介護保険」や、子育て世帯などのために自治体が用意している補助金制度なども多数あります。

>> 中古住宅を購入する際に活用しやすい補助金制度の例や注意点
>> どんなリノベーション工事が補助金対象？金額・申請時期・注意点

地元の補助金に詳しい施工業者にアドバイスしてもらいながら、理想のリノベーションプランを考えていくと良いですね。

住宅は購入して終わりではなく、1年に1回、固定資産税などの税金の支払いもあります。
ここでは、リノベーションした中古住宅の固定資産税について次の4つの点から説明します。

● 固定資産税とは
● 固定資産税が変わらないケース
● 固定資産税が上がるケース
● 固定資産税が下がるケース

固定資産税とは、住宅などの建物や土地、償却資産といった固定資産に対してかかる地方税のことです。
建物や土地のある市町村に対して毎年1月1日に支払います。

固定資産税は、次の計算式にもとづいて金額が決定されます。

固定資産税＝課税標準額×標準税率(1.4％)

課税標準額は固定資産税評価額を元に決められ、3年に1度評価替えが行われます。
標準税率は自治体により異なります。

中古住宅を購入しリノベーションをすると、固定資産税の額が変わる可能性があります。

（参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税）

住宅の劣化に伴い部分的にリノベーションが必要な場合は、固定資産税は変わりません。
たとえば外壁の劣化を補修するための塗装工事、水回りの設備の交換などが当てはまります。

自然な経年劣化による補修を目的としたリノベーションは、固定資産税に影響しないのです。

一方で、以下の「建築確認申請」や「不動産登記の変更」が必要になる以下の場合には、固定資産税が上がります。

1. 床面積が増える
2. 住宅の使用用途が変わる
3. 主要構造部に手を加える

床面積が増えるリノベーションとは、たとえば1階建てから2階建てに増築したり、サンルームを作ったりすることです。

住宅の使用用途が変わるリノベーションには、「住居から店舗に変更する」「事務所に変更する」などが当てはまります。

主要構造部に手を加えるリノベーションとは、以下の部分に手を加えるリノベーションのことです。

● 柱
● 壁
● 床
● 屋根
● 梁
● 階段

以上の3つのリノベーションを行った場合、固定資産税は高くなります。

建物と土地、それぞれに固定資産税が発生します。
しかし、建物に関しては築年数が経過することで評価額が落ち、固定資産税が下がっていきます。

また、固定資産税は建物の延べ面積によって決まってきますので、もし不要なスペースがある場合は減築リフォームをすると固定資産税を減らすことができます。

既にご紹介した減税制度を利用することで、1年度分ではありますが固定資産税を減額できます。
対象工事(耐震・バリアフリー・省エネなど)を行う場合はぜひ検討してみましょう。

中古住宅リノベーションは、事前の準備に不足があると後悔する可能性があります。
ここでは、中古住宅リノベーションで失敗・後悔する例と、その対策をご紹介します。

● 引越し後に設備が壊れた
● 家の中が夏は暑く冬は寒い
● 購入からリノベまでトータルの予算が足りなくなった
● 近隣住民とトラブルになった

中古住宅の設備は購入前には使えていても、引越し後に壊れることがあります。
エアコンや給湯器、水回りの設備などは、リノベーション時に一緒に交換するか、壊れることを前提に修理費用を準備しておきましょう。

引っ越す前になるべく各設備の使用年数を確認しておくことも大切です。

築年数が古い物件は、断熱性が低いことがあります。
工事前に施工会社に現状を確認してもらい、必要であれば窓をペアガラスにしてもらったり、壁や床に断熱材を入れてもらったりしてください。

遮熱工事や断熱工事も考慮して、予算を組み立てましょう。

理想通りの物件を購入した結果、中古住宅の購入費用が予定よりも高くなり、リノベーション費用が足りなくなることがあります。

または、こだわりを詰め込んでリノベーションした結果、リノベーション費用が予定より高くなることもあります。

自分の予算と購入費用・リノベーション費用を把握して、計画的に進めましょう。

リノベーション工事の最中や引越し後に、騒音や近所のルール違反により近隣住民とトラブルになることもあります。

良好な関係を作れるよう、工事前や引越し後には必ず挨拶に周りましょう。

また、内見の段階で曜日や時間帯を変えて近所を視察すれば、トラブルへと発展しそうな点に事前に気付いて対策ができます。

>> 中古戸建てリノベーションで後悔しやすいポイント

これらの失敗しやすいポイント把握した上で業者に相談することで、トラブルを回避しやすくなり満足度の高いリノベーションができるでしょう。

ここからは、一戸建て中古住宅のリノベーションの具体的な事例を以下の4つご紹介します。
必要な工事内容や費用の参考にしてください。

内装でアメリカンスタイル風のお部屋に

リフォーム費用	約110万円
施工日数	90日
住宅の種類	一戸建て
築年数	‐

「LDKスペースを広くしてほしい」とのご要望に合わせ、和室をなくして使いやすい広さに変更しました。
アクセントクロスやモザイクタイル、間接照明にこだわり、アメリカンスタイル風に仕上げています。
キッチンは対面式で、開放的な空間で調理できます。

>> この事例の詳細を見る

耐震性も確保し、南国風のデザインに

リフォーム費用	約430万円
施工日数	30日
住宅の種類	一戸建て
築年数	15年

内装や照明にもこだわった、南国風の暖かく開放的なリビング。
耐震性を確保するための筋交いも、空間の良いアクセントに。
トイレの移設リフォームや、玄関へのシューズクローク設置も行いました。

>> この事例の詳細を見る

子どもたちの笑顔が増える、リビング階段のある家

リフォーム費用	約827万円
施工日数	45日
住宅の種類	一戸建て
築年数	32年

間仕切り壁をなくしてリビングを拡張し、ご希望だった「階段のあるリビング」を実現。
水回りも一新し、料理しながらでも子どもたちを見守れるよう、壁付けだったキッチンを対面式へ変更しました。

>> この事例の詳細を見る

古い梁を残したシンプルモダンの家

リフォーム費用	約1,200万円
施工日数	100 日
住宅の種類	一戸建て
築年数	30年

光が入らなくて薄暗かった1階のLDKを2階へ移設。
天井や間仕切りも取り除き、光が満ちるLDKに大変身しました。
既存の梁はあえて残すことで、工事前の大切な30年の歴史を残しつつモダンなデザインの家になっています。

>> この事例の詳細を見る

中古一戸建て住宅のリノベーションでは、配慮したい点がたくさんありますが、予算や家族の希望・優先順位などを明確にして、後悔のないよう計画的に進めたいですね。

まずは慌てず、中古一戸建て住宅のリノベーション経験が豊富な業者に、希望の工事ができるかどうか相談してみると良いでしょう。
業者によって、知識や提案の仕方も異なるので、なるべく複数のリノベーション会社と打ち合わせし、最も相性の良い所と契約することも、理想の住まいを手に入れるための近道です。

それぞれのポイントを参考に、憧れのマイホームをぜひ実現してくださいね！

【この記事の要点まとめ◎】

こちらの記事もおすすめ♪
>> 中古住宅リフォームの費用＆ビフォーアフター事例
>> リノベーション/スケルトンリフォームの費用相場
>> フルリノベーションの費用・注意点